去年下半年以來，房地產行業基本面快速下行，部分企業面臨較大的信用風險，“預期減弱、需求不足、供給沖擊”的三重壓力持續疊加。應如何調整政策和市場預期，穩住房地產行業，助力經濟穩定?

由百度APP財經聯合人大國發院、新金融聯盟獨家出品的“下半年政策展望”系列直播迎來第二場，本場直播聚焦“房地產政策展望：穩經濟背景下樓市能否冬去春來?”。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，上半年市場下行超出預期，但仍然表現出一定的韌性。中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員秦虹指出，由于基數原因，加之市場預期比較差，同時居民收入、購房意愿、支付能力受到各種因素影響，市場全年很難超過去年。

至于目前是不是好的購房時機，倪鵬飛認為一二線城市、都市圈城市群潛力還比較大，中國房地產開發集團理事長、匯力基金董事長孟曉蘇建議有購買愿望和購買能力的朋友，該出手時就出手。

對于房地產目前面臨的困境，秦虹強調房企要積極自救，不能把爛攤子一交。倪鵬飛還指出，政府和金融機構也應該采取強有力措施，來打破負循環。關于停貸、爛尾等問題，孟曉蘇強調光出臺金融政策是不夠的，想方設法讓老百姓恢復預期。在北京房地產業協會副會長兼秘書長陳志看來，要完善預售制，在制度上細化、優化，更多傾向于保護買房人。

新金融聯盟秘書長吳雨珊總結稱，房地產行業總量看似飽和，但實際上發展空間和潛力還非常大，只有不斷發展才能滿足大家追求美好幸福生活的愿望。

1、上半年房地產下行超預期 全年很難超過去年

吳雨珊：應如何調整政策和市場預期，穩住房地產行業，助力經濟穩定?如何預判下半年樓市的發展，短期是否有復蘇的可能?

秦虹：從累計數據看，今年1-6月份整體上半年市場表現非常差。除了待售面積是正增長之外，所有的指標都是負增長，這在歷史上是從未出現過的。中國房地產市場曾經出現過幾次市場成交面積、銷售面積、銷售額的負增長，比如2008年，2012年，2014年，都出現過年度銷售面積和銷售額負增長，但從來沒有出現過施工面積負增長，從來沒有出現過房地產開發投資的負增長，但今年全部都出現了。

房地產市場從去年下半年7月份開始增速下行，一直持續到今天已經整整一年。今年4月份基本上到了底部，今年5月、6月沒有持續下行，雖然同比是負增長，但是銷售面積、銷售額環比已經出現了正增長。今年6月單月房地產開發投資額已經環比增長25%，商品房銷售面積月度環比增長65.8%，銷售額環比增長36.7%。

由于基數原因，加之市場預期比較差，同時居民收入、購房意愿、支付能力受到各種因素影響，市場全年很難超過去年。

倪鵬飛：上半年市場下行超出預期，但仍然表現出一定的韌性，表現在三個層面：

從數據看，1-4月份下降幅度比較大，但是5、6月份下降幅度已經緩和，有一定的韌性。

從市場整體表現看，數據下行幅度放緩，甚至有些環比在上升，表明還是頂住了沖擊。

從預期角度看，雖然上半年轉弱，甚至轉弱強化了，但是市場沒有出現恐慌，沒有出現拋售的情況，總體看市場下行雖然超預期，但還是表現出相當的韌性。

下半年房地產市場有可能實現恢復，但是也存在著反復性和不確定性，背后有兩種力量在較量：積極力量，宏觀經濟下半年應該能夠穩定、健康、可持續的恢復。政策在積極出臺，市場結構性的潛力會進一步釋放;消極力量，外部還有一些不確定因素，房地產暴雷以及可能出現的一些風險外溢。

孟曉蘇：今年這么大的力度在支持，包括銀保監會、央行要求各個銀行支持，整個市場還是每況愈下。主要因為政策的滯后期，房地產政策的滯后期一般是九個月。如果以三月份國務院開會，包括穩經濟大盤會議開始算，或者從央行、銀保監會發文時開始，九個月就到了今年四季度12月份。對于今年下半年的房地產發展，不能過于樂觀，也不能過于悲觀。

倪鵬飛：今年上半年數據下行幅度超預期，也與去年上半年數據增長超預期的基數有很大關系。

秦虹：對，去年上半年是歷史同期最高位，所以今年上半年和去年同期相比負增長。很多投資指標絕對值是次高位，僅次于去年同期，高于2019年、2020年之前任何年份的同期。

陳志：從北京的市場表現來說，二手房市場出現的一些信息應當引起關注。上半年二手房交易價格基本持平，并沒有出現特別明顯的上漲，交易量下滑比較厲害，下半年能否成交7萬套值得懷疑。

上半年和去年同比下降了近四成，本月環比下降接近6%，這是一個向下的趨勢。新增供需關系上，買賣雙方很難達成一致，分歧越拉越大。二手房買賣雙方的積極性都在下降，買方觀望情緒更重。新增供需關系上，新增客戶下降比重為32%，新增房源下降12%，令人擔憂。

現在最大的問題是預期不明，未來情形會怎樣，變量在增多——包括國際關系、貨幣政策因素、老百姓心理等。老百姓預期必須要上來，企業掙錢效應必須要有。

2、現在是否是買房好時機?關注三方面因素

一二線城市、都市圈城市群潛力大

吳雨珊：今年以來全國已經有接近150個城市發布了穩樓市政策，包括放松限購，提高公積金貸款額度，降低首付等。這一系列操作背后的原因是什么?市場供需是否發生了根本性變化?對普通人而言是否是買房的好時機?

陳志：150多個城市對需求端進行了調整，但不具有代表性和說明性，四個一線城市需求端政策沒有變化。背后原因有很多，很多三四線城市基本是供大于求。北京未來成長性空間比較大，四十年以上房齡占比非常大，老百姓改善需求很強烈。

所以，不能把150多個城市擱在一個維度里，要細分看幾個一線城市對于需求端有沒有調整，其他城市全取消限制，其實也解決不了問題，它已經超供了。

北京對于人口、對于其他方面是減量發展，但提質需要相當長的階段，現在是困難時期。加上整個房地產形勢，北京還會困難一段時間。

孟曉蘇：現在各個城市積極采取政策，盤活房地產，既是對去年經濟形勢、房地產形勢的認識，也是對穩住經濟大盤政策的響應。一線城市整體政策力度還不夠，還有空間。

老百姓該不該買房?過去老百姓總是希望等到房價平穩的時候買或者房價降了買，結果這么多年，越是等，老百姓越是吃虧?，F在好不容易碰到房價平穩的時候，甚至有些地方出現了房價下降，我倒是勸有購買愿望和購買能力的朋友，該出手時就出手，不要錯過好不容易得來的這次機會。

秦虹：買不買房涉及到三個方面的因素：意愿，想不想買;能力、想買能不能買得起，支付能力夠不夠;準入，過去一百多個城市都在限購。

100多個城市調整政策，主要是準入方面，主要是三四線城市，也包括一部分二線城市。在能力上有一定的支持，全國性兩次下調購房按揭利率，還有城市對購房者發放補貼。剩下的就是意愿，現在對大家決定買不買房很重要的還是意愿的問題。這幾年受疫情影響，經濟不太穩定，經濟增速也在下降，很多年輕人遇到了失業、減薪，影響很大。這種情況下，大家購房的意愿可能會推遲。

買房子還是要長遠考慮、綜合考慮，不是簡單的價格問題。再加上，現在還有一些違約企業，有一些爛尾樓現象出現，大家也很擔心。

為什么二手房賣得比較好?調控政策最早出現的效果，應該在二手房市場。因為大家擔心企業違約，不能按時交付樓盤，二手房不存在這個問題。

還有一個看法，實事求是講，大城市房價確實偏高，特別是一線城市，這么高的房價對年輕人的負擔非常重。各位沒有房子的年輕人，需要買房的年輕人注意，“十四五”期間國家在大力推保障性租賃住房。機構持有、統一運營、標準化、條件非常好、集中式管理。這種租賃住房可以給新市民、年輕人提供一個很好的居住環境，租金也相對便宜。可以通過先租后購的形式，鞏固自己的經濟實力，確定就業方向、穩定就業地點之后，再考慮長久的買房問題。

研究七普數據，發現了一個非常有意思的現象，二十年來，從五普、六普、七普，全國城鎮住房自住率高度穩定，達到74%。充分反映了中國老百姓對住房的偏好，購房的偏好。所以，買房只是一個先后的問題，需要根據自己的情況來進行決定。

倪鵬飛：這次150個城市調整政策有三點原因：1.穩定市場，2.釋放剛性需求和改善性需求，3.有一些城市已經出現了庫存比較大，所以也是去庫存所需。

關于普通人買房，還是要分不同的城市。未來三四線城市恢復可能有限，一二線城市、包括都市圈城市群潛力還比較大，回暖潛力也比較大。

陳志：從北京市場來看，買房人選擇的數量類型很多，但是到底要什么必須要想清楚。買房要和生活、家庭成員需要相結合，要想清楚到底想要什么，不是為了買房而買房。

在目前的狀況下，如果有支付能力，早買就是比晚買好。現在可選擇的產品品質、可選擇的余地比較多。畢竟房子不可移動，土地也不可再生，被買走后就沒有這樣的區位了，它不是可以重復出現的標準化產品。

3、房企要積極自救 不能把爛攤子一交

吳雨珊：今年前五個月排名前100的房地產企業業績規模同比大幅下降52%，相比2020年同期還下降了27.8%。另一方面，從去年下半年以來，20多個城市發布政策，引導房企不得隨意降價銷售。這種情況下，房地產企業應該如何自救呢?

秦虹：地方政府為什么不讓降價?比如市場上在售盤有十個，但其中有一個企業暴雷違約了，就大幅度降價，五折六折降價，本來市場是很平穩的，市場供求比較平穩，不存在降價的問題，但因為那家企業要降價回款就打五折降價，把市場秩序就全部搞亂了。有些地方政府之所以出臺限價令和這個有關，可以降價，但要有個幅度，不能低于報案價的15%，是因為怕一個企業一個項目把整個城市所有項目都擾亂了。

現在房地產企業出現了很大的流動性危機，首先要自救。問題出在開發商項目違約、暴雷、爛尾，首先責任在企業自身，不能企業出現問題別人來替它解決。有的企業沒辦法自救，負債已經太大了，所有信譽已經沒有了。這種企業可能就要走特殊的自救的辦法，或者就救不起來了，這是市場競爭淘汰的正常現象。有些企業是暫時遇到了困難，政府允許再融資、貸款展期、允許發債，給予一些幫助，就能夠緩解他們現金流的危機。已經出現違約和出現爛尾的企業，不是把爛攤子一交，政府去解決吧，企業是第一責任人，企業還要想辦法來解決。

孟曉蘇：這些企業首先要保交付，目前最怕的是房屋爛尾不能按時交付，所以很多企業積極在保交付。有些問題靠企業自身是解決不了的，還是要靠宏觀層面，進一步加大政策力度。

倪鵬飛：由于供給端的暴雷，使得整個行業整體信用下降，商業銀行對于正常的房地產貸款、房地產融資都采取相對比較謹慎的舉動，困難企業更是如此。越是沒有錢，越是資金困難，就更困難。所以，核心還是在資金層面。

房地產企業積極自救是完全必要的，但僅僅依靠房地產企業自救是不夠的。政府及相關各方要采取強有力的外力措施，特別是金融機構要采取強有力的措施，才有可能打破負循環。

陳志：房地產行業可能在未來一段時間內，依然還是重要的。它的重要性現在還很難找到任何一個行業來替代，讓這個行業繼續健康發展是至關重要的。

4、“三道紅線”是否應該適度調整?優質房企現在融資問題不大

吳雨珊：有觀點認為，疫情對于處于谷底的房地產業是新的打擊，為了保經濟應當適度調整“三道紅線”和貸款集中度考核的要求。現在給樓市松綁的時機到了嗎?下半年樓市政策會發生什么樣的變化?

秦虹：已經在松綁了，去年下半年金融政策就開始調整，叫做糾偏，積極滿足合理的房地產貸款需求。特別是“3.16”金融委會議要求，凡是緊縮政策都不要出，所以我們看到了全國一百多個城市都出現了政策松綁。金融政策松綁更加明顯，一是降首付，二是降按揭利率，已經降兩次了。

關于“三條紅線”，現在要求是三年轉綠期，今年是第二年，明年還有一年。房地產企業，特別是民營房地產企業，貸款比較困難并不是受“三條紅線”的約束。那受什么影響呢?當然銀行放貸不放貸，取決于銀行風控，取決于企業和項目能不能滿足銀行的風控要求。有的企業拿不到貸款，不是因為“三條紅線”的影響，是因為企業項目的資質、項目情況滿足不了銀行的風控管理。對優質的房地產企業，運營效率高，資產質量也好的企業，現在融資問題不大。

陳志：“三條紅線”管控還是有它的價值的，對企業自己內控風險還是有作用的。銀行貸款這塊還是應當不設指標，讓銀行自我進行風險控制，自我評估。建議取消總量，不要搞一刀切，具體問題讓具體的商業銀行和具體的企業去協商。如果銀行出現問題，那就是銀行的責任，行長有終身責任制。

秦虹：房地產企業長期以來的高杠桿高負債還是需要高度警惕的，它帶來的不僅僅是房地產企業自身的問題，而是整個經濟面、社會穩定、金融安全的問題，我們不能輕視它。

5、房地產行業總量看似飽和，實際上發展空間和潛力巨大

吳雨珊：國家統計局最近發布的《中國人口普查年鑒》顯示，目前我國家庭人均居住面積達到41.76平方米，平均每戶居住面積達到111.18平方米。隨著人口出身率的下降，房地產行業是否正在成為夕陽產業，未來的市場空間還有多大?

孟曉蘇：美國246年房地產市場還在發展，我們從房改算到現在才24年，才是美國的十分之一。我們人口比美國多這么多倍，說中國老百姓的需求到頭了，這明顯是淺見。

秦虹：房地產是什么產業，過去有很大的爭論，是不是支柱產業等等。我個人認為，房地產是一個載體，城鎮運行發展的重要載體，這個載體未來發展得好不好，完全取決于這個載體上所承載的產業和人口。只要中國經濟還在發展，這個載體就要發揮好作用，城鎮化只要還在進程中，人民收入還在提高，消費還在升級，住房改善需求就會增大。

倪鵬飛：從總體上房地產已經進入了一個總體飽和狀態，但結構性潛力仍然存在。結構性潛力有兩個層面，一是從空間上看，人口流入地區包括一二線中心城市、都市圈、城市群，還包括一些經濟發展較好的、人口流入較快的非都市圈、非一二線城市。二是從人群來說，兩個層面，1.原城市居民的改善型需求，這個潛力比較大，尤其在一二線城市;2.青年人口和新市民的規模也非常大。

第二個機會，由服務增值帶動的部分剛剛開始，相對于城鎮居民美好居住生活的住房相關需求才剛剛開始。圍繞著居住，房地產衍生居住社區的服務還有非常大的空間。

陳志：從北京的發展來說，北京還是一個提質過程，北京經濟提質以后，一定會對收入產生影響，目前的居住狀況，40年以上房齡占比非常大。從整體城市發展空間來說，還是有空間可以騰挪，城市更新是接下來很好的一個領域。

吳雨珊：總結一下大家的意見，這個行業總量看似飽和，但實際上發展的空間和潛力非常大，這樣才能滿足大家改善生活，追求美好幸福生活的愿望。