近期，金融支持地產(chǎn)政策持續(xù)出臺(tái)。11月28日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布《證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)》，文中提及決定在房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并自即日起施行。此次政策本質(zhì)上為“第三支箭”，即支持房企股權(quán)融資;通過(guò)進(jìn)一步放寬融資通道，為房企購(gòu)買(mǎi)存量項(xiàng)目、償還債務(wù)、項(xiàng)目交付等方面有力補(bǔ)充資金。

業(yè)內(nèi)人士表示，“保交樓”仍為政策主基調(diào)，地產(chǎn)后周期消費(fèi)建材或?qū)⒙氏仁芤婀蓹?quán)融資募集資金主要用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、“保交樓”項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶(hù)區(qū)改造或舊城改造、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不得用于拿地拍地、開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)等，地產(chǎn)后周期消費(fèi)建材或?qū)⒙氏仁芤妗?/p>

事件驅(qū)動(dòng) 金融支持地產(chǎn)政策持續(xù)出臺(tái)

近期地產(chǎn)融資“三支箭”連發(fā)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)發(fā)展提供極大支持。信貸支持工具、債券融資支持工具、股權(quán)融資工具并稱(chēng)支持民企融資的“三支箭”。

9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，對(duì)于居民合理購(gòu)房需求的“第一支箭”信貸支持力度進(jìn)一步增強(qiáng)。11月以來(lái)，支持房地產(chǎn)企業(yè)融資、“保交樓”支持力度提升等利好政策頻出。11月8日，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)布，在人民銀行支持和指導(dǎo)下，繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。

11月11日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，通知涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好 “保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等6個(gè)方面共計(jì)16條具體措施 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)“金融16條”)。

11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，擬發(fā)布保交樓貸款支持計(jì)劃，至2023年3月31日前央行將向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于支持“保交樓”，封閉運(yùn)行、專(zhuān)款專(zhuān)用。11月24日建行、工行、郵儲(chǔ)銀行分別與房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，至此國(guó)有六大行均深化銀企合作，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

11月28日，證監(jiān)會(huì)表示恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策，進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用，積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用(“第三支箭”)。

行業(yè)前景 地產(chǎn)寬松政策尚有擴(kuò)展空間

2022年4月以前，針對(duì)地產(chǎn)主體的紓困政策不多，銀行貸款集中于政策糾偏和支持并購(gòu)貸，少數(shù)幾家民企地產(chǎn)債突破“借新還舊”。在經(jīng)歷了按揭發(fā)放等糾偏后，1-4月銀行提供并購(gòu)貸額度近2000億，主要投向國(guó)企和少數(shù)民企，但并購(gòu)貸項(xiàng)目要求較高且房企間的并購(gòu)意愿有限，并購(gòu)貸實(shí)際使用規(guī)模可能并不大。債券融資集中于放松資金用途，但集中于國(guó)企和少數(shù)民企，國(guó)企凈融資迅速由負(fù)轉(zhuǎn)正但民企持續(xù)凈償還。

2022年5月-10月，定向增信支持房企發(fā)債，但范圍較小，少數(shù)房企嘗試引入AMC和國(guó)企進(jìn)行紓困。監(jiān)管機(jī)構(gòu)先后于5月、8月兩次增信支持房企發(fā)債，企業(yè)性質(zhì)由民企擴(kuò)大到公眾企業(yè)，支持力度由金額覆蓋率普遍不到20%上升到全額擔(dān)保，但支持范圍較小，集中于碧桂園、龍湖、新城等當(dāng)時(shí)尚能發(fā)債的幾家民企和金地、遠(yuǎn)洋2家公眾企業(yè)。少數(shù)房企嘗試引入AMC和國(guó)企進(jìn)行紓困，華南城引入深圳國(guó)企特區(qū)建發(fā)入股，中國(guó)華融與陽(yáng)光龍凈簽訂重組框架協(xié)議。

2022年11月以來(lái)，“第二支箭”、“金融16條”、六大行超萬(wàn)億授信先后出臺(tái)，信貸融資與債券融資雙管齊下精準(zhǔn)發(fā)力支持民企融資。

安信證券表示，2021年10月以來(lái)，房地產(chǎn)政策圍繞“主體紓困、項(xiàng)目交付與市場(chǎng)銷(xiāo)售”這三個(gè)方面不斷進(jìn)行量變式放松，但“金融16條”與“六大行授信”是房地產(chǎn)政策的質(zhì)變，前者說(shuō)明部委之間在加強(qiáng)協(xié)調(diào)，后者是金融機(jī)構(gòu)擠兌房企流動(dòng)性的逆過(guò)程，反映了認(rèn)知方面的重大轉(zhuǎn)變。雖然這些政策不足以在短期內(nèi)改變“銷(xiāo)售仍在磨底，投資繼續(xù)下行”的現(xiàn)狀，但在房地產(chǎn)政策已發(fā)生質(zhì)變的背景下，預(yù)計(jì)還會(huì)有更多放松政策出臺(tái)，樓市銷(xiāo)售見(jiàn)底回升與房地產(chǎn)投資筑底或?qū)⒏嗍菚r(shí)間問(wèn)題。

開(kāi)源證券認(rèn)為，本輪寬松政策焦點(diǎn)由“促需求”、“保項(xiàng)目”轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨Ｖ黧w”，一方面，融資支持政策主要針對(duì)國(guó)內(nèi)債務(wù)未出現(xiàn)違約的房企，相對(duì)于債務(wù)融資，股權(quán)融資具備獨(dú)特優(yōu)勢(shì);另一方面，政策釋放“穩(wěn)增長(zhǎng)”積極信號(hào)，有望提振市場(chǎng)信心，逐步帶動(dòng)銷(xiāo)售端觸底企穩(wěn)。本輪政策聚焦“保主體”，立足中長(zhǎng)期防止行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)蔓延;在2023年一季度房企償債高峰期以及銷(xiāo)售復(fù)蘇節(jié)奏緩慢的背景下，“保交樓”仍是未來(lái)政策主基調(diào)，地產(chǎn)寬松政策尚有進(jìn)一步擴(kuò)展空間。

投資機(jī)會(huì) 地產(chǎn)后周期消費(fèi)建材或?qū)⒙氏仁芤?/strong>

申萬(wàn)宏源證券表示，家居行業(yè)受地產(chǎn)悲觀(guān)預(yù)期影響及疫情反復(fù)對(duì)經(jīng)營(yíng)層面階段性擾動(dòng)，行業(yè)及龍頭估值均已降至歷年底部。后期地產(chǎn)托底力度加大，有望刺激家居行業(yè)估值向中樞水平回歸。短期家居行業(yè)仍需消化前期地產(chǎn)銷(xiāo)售下滑帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)壓力，但我們?nèi)钥春谬堫^持續(xù)對(duì)高度分散化家居市場(chǎng)的整合。龍頭企業(yè)零售端核心競(jìng)爭(zhēng)力顯著，中長(zhǎng)期存量房需求釋放，零售龍頭有望加速整合市場(chǎng)。短期“保交樓”政策效果逐步顯現(xiàn)，定制企業(yè)大宗業(yè)務(wù)訂單有望領(lǐng)先恢復(fù)，體現(xiàn)估值和業(yè)績(jī)彈性。

對(duì)于具體個(gè)股，申萬(wàn)宏源證券推薦渠道流量獲取能力持續(xù)提升、大家居融合漸入佳境的歐派家居、顧家家居;低估值彈性品種志邦家居、索菲亞、金牌廚柜;受益床墊賽道整合的喜臨門(mén)、慕思股份;順應(yīng)智能化趨勢(shì)的國(guó)產(chǎn)衛(wèi)浴箭牌家居、保利入股的皮阿諾。

招商證券認(rèn)為，金融16條發(fā)布以來(lái)，民營(yíng)地產(chǎn)房企迎來(lái)紓困拐點(diǎn)，信貸、債券、股權(quán)融資三箭齊發(fā)，政策落地有利于地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸，支撐后地產(chǎn)鏈需求平穩(wěn)。隨著地產(chǎn)融資紓困，四季度到明年將迎來(lái)家電公司估值和業(yè)績(jī)戴維斯雙擊，三季報(bào)海信家電業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)45%，格力電器、美的集團(tuán)也有望在成本和價(jià)格剪刀差放大趨勢(shì)下業(yè)績(jī)逐季回升，老板電器渠道變革加速釋放下沉市場(chǎng)、專(zhuān)賣(mài)店增量紅利，集成灶龍頭火星人、億田智能有望困境反轉(zhuǎn)。

開(kāi)源證券表示，“保交樓”仍為政策主基調(diào)，地產(chǎn)后周期消費(fèi)建材或?qū)⒙氏仁芤妗Ｒ环矫妫氨＝粯恰比允堑禺a(chǎn)政策主基調(diào)，疊加預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)的實(shí)施，為2022年四季度以及2023年地產(chǎn)竣工端修復(fù)提供較強(qiáng)的支撐;另一方面，房企融資環(huán)境改善有望助推上游建材企業(yè)降低應(yīng)收壞賬風(fēng)險(xiǎn)，且隨著原材料價(jià)格回落以及部分企業(yè)提價(jià)措施逐步落地，消費(fèi)建材企業(yè)盈利有望迎來(lái)拐點(diǎn)。受益標(biāo)的東方雨虹、堅(jiān)朗五金，盈利預(yù)期改善且估值較低;三棵樹(shù)、偉星新材，深耕零售業(yè)務(wù)，業(yè)績(jī)韌性較強(qiáng)。跟蹤北新建材、兔寶寶、科順股份。