作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中的新業(yè)態(tài)，保障性租賃住房REITs一直備受市場(chǎng)關(guān)注。其中，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT（基金代碼508077）作為首只市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房REIT，更是成為市場(chǎng)焦點(diǎn)，刷新了公募REITs網(wǎng)下詢價(jià)倍數(shù)紀(jì)錄且保持至今。隨著公募REITs一季報(bào)相繼披露，這只備受投資者追捧的保障性租賃住房REITs業(yè)績(jī)單也隨之揭曉。

基金一季報(bào)顯示，市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)和專業(yè)投資管理賦能REIT業(yè)績(jī)提升，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，一季度項(xiàng)目出租率、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、可供分配金額等多項(xiàng)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)均超過招募書預(yù)期，為投資人創(chuàng)造了亮眼的收益。

一季報(bào)業(yè)績(jī)亮眼 多項(xiàng)指標(biāo)超預(yù)期

基金一季報(bào)顯示，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，今年一季度基金實(shí)現(xiàn)收入1926.40萬元，相較招募說明書同期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)完成度為108%；EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤(rùn)）為1208.53萬元，相較招募說明書同期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)完成度為112%。值得注意的是，該基金一季度在經(jīng)營(yíng)層面和可供分配層面表現(xiàn)均超越招募說明書預(yù)測(cè)值。

經(jīng)營(yíng)層面，截至今年一季度末，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT底層資產(chǎn)有巢國(guó)際公寓社區(qū)上海泗涇店和上海東部經(jīng)開區(qū)店的出租率均優(yōu)于招募說明書預(yù)測(cè)值。其中泗涇店出租率為96.99%，比預(yù)測(cè)值上漲了近6個(gè)百分點(diǎn)，期內(nèi)新簽租約343間。東部經(jīng)開區(qū)店出租率為92.43%，比預(yù)測(cè)值上漲了2.4個(gè)百分點(diǎn)，期內(nèi)新簽租約515間。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，住房租賃行業(yè)的規(guī)律為一季度是平季，二、三季度是旺季，四季度是淡季。華夏基金華潤(rùn)有巢REIT底層資產(chǎn)的兩個(gè)項(xiàng)目，一季度的新簽租賃合同總量達(dá)858間，在租約持續(xù)新增背景下，可以樂觀展望今年二、三季度旺季新簽租金，未來業(yè)績(jī)有望可持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

基金可供分配金額方面，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT今年一季度可供分配金額為1591.09萬元，相較招募說明書同期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)完成度達(dá)133.07%，按天數(shù)做簡(jiǎn)單年化，其一季度分派率為5.34%。該基金自 2022年11月18日成立至2022年年末的可供分配金額為716.24萬元,該金額較2022年同期預(yù)測(cè)值的完成度為118.29%，2022年實(shí)現(xiàn)的年化分派率為4.92%，相關(guān)分派率在整個(gè)保障性租賃住房REITs中處于較高水平。

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部聯(lián)席行政負(fù)責(zé)人莫一帆表示，當(dāng)前政府積極鼓勵(lì)保障性租賃住房市場(chǎng)發(fā)展，中央政府和上海地方政府出臺(tái)了包括稅收優(yōu)惠、土地供給、金融支持、公共服務(wù)等各方面支持的一系列政策，鼓勵(lì)市場(chǎng)力量參與。但是與潛在需求相比，上海“十四五”期間保租房新增供應(yīng)仍有較大缺口。此外，隨著長(zhǎng)三角一體化以及人口持續(xù)流入，上海市未來租賃需求將進(jìn)一步增加，預(yù)計(jì)供需矛盾仍將持續(xù)緊張。有巢泗涇項(xiàng)目和東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目所代表的高品質(zhì)與高性價(jià)比的保障性租賃住房項(xiàng)目將長(zhǎng)期供不應(yīng)求，成為新市民、青年人在上海租賃住房的首要選擇，項(xiàng)目未來業(yè)績(jī)有進(jìn)一步提升的空間。

市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)賦能 打造保租房REITs新高地

保障性租賃住房已成為我國(guó)租購并舉多主體住房供應(yīng)體系的建設(shè)重點(diǎn)和核心短板。相比于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流等底層資產(chǎn)，在“房住不炒”、“租購并舉”的政策方針下，保障性租賃住房承載了重要的政策意義。在現(xiàn)有政策指引下，保租房租金的定價(jià)區(qū)間以及增長(zhǎng)率均有上限，所以提升保租房REITs盈利能力的關(guān)鍵在于提升運(yùn)營(yíng)管理能力。一方面通過良好的運(yùn)營(yíng)管理能力實(shí)現(xiàn)成本控制，另一方面通過運(yùn)營(yíng)管理提升資產(chǎn)狀態(tài)和租戶體驗(yàn)，提高出租率水平，增加項(xiàng)目收入。其中，有巢住房租賃作為市場(chǎng)化主體，出色的運(yùn)營(yíng)管理能力正是其核心優(yōu)勢(shì)所在。

華夏基金華潤(rùn)有巢REIT原始權(quán)益人華潤(rùn)置地旗下有巢住房租賃（深圳）有限公司（以下簡(jiǎn)稱有巢住房租賃）是中國(guó)長(zhǎng)租公寓的領(lǐng)軍品牌，客戶品牌影響力較大，市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)能力行業(yè)領(lǐng)先。截至2023年3月末，有巢已累計(jì)進(jìn)駐全國(guó)15個(gè)城市，在營(yíng)項(xiàng)目33個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目23個(gè)，布局房源5.6萬間，是市場(chǎng)上唯一在北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市均有大型租賃社區(qū)布局的租賃企業(yè)。在中指研究院“2022年中國(guó)住房租賃行業(yè)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量榜”、“2022年中國(guó)住房租賃行業(yè)成長(zhǎng)型企業(yè)排行榜”等第三方評(píng)測(cè)中均位列第一。

有巢住房租賃總經(jīng)理陳嘉表示，作為市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，有巢的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在四個(gè)方面。首先是具備相對(duì)靈活的租金調(diào)整機(jī)制，相較于政府配租模式，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT在滿足政府對(duì)保租房租金管控要求的前提下，能夠根據(jù)市場(chǎng)行情動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)，實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)平衡，業(yè)績(jī)最優(yōu)；其次是運(yùn)營(yíng)成本精細(xì)化管理，有巢依托華潤(rùn)集團(tuán)、華潤(rùn)置地成本管理體系和戰(zhàn)略采購、集中采購資源，建立了標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)成本管控體系，能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本精細(xì)化管控和全價(jià)值鏈管理；此外，在出租效能提升上，有巢搭建了完善的招租渠道矩陣，其中包括傳統(tǒng)垂直渠道、新興流量平臺(tái)在內(nèi)的外部渠道，以及會(huì)員體系、企業(yè)客戶拓展為核心的自有渠道；最后，有巢搭建了獨(dú)創(chuàng)的“3i體系”數(shù)字運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，為租賃住房項(xiàng)目提供全流程數(shù)字化解決方案，例如租房業(yè)務(wù)全場(chǎng)景線上化、自助化，實(shí)現(xiàn)基金管理人等REITs管理機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)化接入，助力項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)降本提質(zhì)增效。

積極籌備擴(kuò)募 華潤(rùn)有巢REIT未來可期

今年3月24日證監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，明確落實(shí)中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵(lì)更多保障性租賃住房REITs發(fā)行。3月底首批擴(kuò)募的4只公募REITs變更注冊(cè)申請(qǐng)獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)。作為保障性租賃住房REITs的代表之一，同時(shí)也是有巢住房租賃唯一的REITs上市平臺(tái)，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的擴(kuò)募動(dòng)向也備受市場(chǎng)關(guān)注。

據(jù)悉，有巢住房租賃戰(zhàn)略定位“行業(yè)領(lǐng)先的公寓資管商”，投資重點(diǎn)將聚焦于一線及強(qiáng)二線人口凈流入城市可擴(kuò)募的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并已圈定了一批儲(chǔ)備項(xiàng)目，擴(kuò)募未來可期。華潤(rùn)置地將致力于當(dāng)好保障性租賃住房REITs資產(chǎn)的“價(jià)值守護(hù)者”，以高品質(zhì)的項(xiàng)目和優(yōu)良的業(yè)績(jī)回饋廣大投資人。

風(fēng)險(xiǎn)提示：公募REITs與投資股票或債券的公募基金具有不同的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，其預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和收益高于債券型基金和貨幣市場(chǎng)基金，低于股票型基金，屬于中高風(fēng)險(xiǎn)品種，具體風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)結(jié)果以基金管理人和銷售機(jī)構(gòu)提供的評(píng)級(jí)結(jié)果為準(zhǔn)。公募REITs為基礎(chǔ)設(shè)施基金，大部分資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，具有權(quán)益屬性，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、運(yùn)營(yíng)管理等因素影響，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值及現(xiàn)金流情況可能發(fā)生變化，可能引起本基金價(jià)格波動(dòng)，甚至存在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目遭遇極端事件（如地震、臺(tái)風(fēng)等）發(fā)生較大損失而影響基金價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)。公募REITs在基礎(chǔ)設(shè)施之外投資固定收益資產(chǎn)，可能面臨信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、收益率曲線風(fēng)險(xiǎn)、利差風(fēng)險(xiǎn)、供需風(fēng)險(xiǎn)和購買力風(fēng)險(xiǎn)。公募REITs采取封閉式運(yùn)作，不開通申購贖回，只能在二級(jí)市場(chǎng)交易，存在流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)。本基金存在其他與公募基金相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，詳見招募說明書等法律文件。基金管理公司不保證本基金一定盈利，也不保證最低收益。投資者在投資基金之前，請(qǐng)仔細(xì)閱讀本基金的《基金合同》、《招募說明書》和《產(chǎn)品資料概要》等基金法律文件，充分認(rèn)識(shí)本基金的風(fēng)險(xiǎn)收益特征和產(chǎn)品特性，認(rèn)真考慮本基金存在的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，并根據(jù)自身的投資目的、投資期限、投資經(jīng)驗(yàn)、資產(chǎn)狀況等因素充分考慮自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，在了解產(chǎn)品情況及銷售適當(dāng)性意見的基礎(chǔ)上，理性判斷并謹(jǐn)慎做出投資決策，獨(dú)立承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。本資料不作為任何法律文件，資料中的所有信息或所表達(dá)意見不構(gòu)成投資、法律、會(huì)計(jì)或稅務(wù)的最終操作建議，公司不就資料中的內(nèi)容對(duì)最終操作建議做出任何擔(dān)保。在任何情況下，公司不對(duì)任何人因使用本資料中的任何內(nèi)容所引致的任何損失負(fù)任何責(zé)任。我國(guó)基金運(yùn)作時(shí)間較短，不能反映股市發(fā)展的所有階段。市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。