作為基礎設施公募REITs中的新業態，保障性租賃住房REITs一直備受市場關注。其中，華夏基金華潤有巢REIT（基金代碼508077）作為首只市場化機構運營的保障性租賃住房REIT，更是成為市場焦點，刷新了公募REITs網下詢價倍數紀錄且保持至今。隨著公募REITs一季報相繼披露，這只備受投資者追捧的保障性租賃住房REITs業績單也隨之揭曉。

基金一季報顯示，市場化機構運營和專業投資管理賦能REIT業績提升，華夏基金華潤有巢REIT底層資產運營穩健，一季度項目出租率、經營業績、可供分配金額等多項運營指標均超過招募書預期，為投資人創造了亮眼的收益。

一季報業績亮眼 多項指標超預期

基金一季報顯示，華夏基金華潤有巢REIT底層資產運營穩健，今年一季度基金實現收入1926.40萬元，相較招募說明書同期預測數據完成度為108%；EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）為1208.53萬元，相較招募說明書同期預測數據完成度為112%。值得注意的是，該基金一季度在經營層面和可供分配層面表現均超越招募說明書預測值。

經營層面，截至今年一季度末，華夏基金華潤有巢REIT底層資產有巢國際公寓社區上海泗涇店和上海東部經開區店的出租率均優于招募說明書預測值。其中泗涇店出租率為96.99%，比預測值上漲了近6個百分點，期內新簽租約343間。東部經開區店出租率為92.43%，比預測值上漲了2.4個百分點，期內新簽租約515間。

據業內人士分析，住房租賃行業的規律為一季度是平季，二、三季度是旺季，四季度是淡季。華夏基金華潤有巢REIT底層資產的兩個項目，一季度的新簽租賃合同總量達858間，在租約持續新增背景下，可以樂觀展望今年二、三季度旺季新簽租金，未來業績有望可持續穩步增長。

基金可供分配金額方面，華夏基金華潤有巢REIT今年一季度可供分配金額為1591.09萬元，相較招募說明書同期預測數據完成度達133.07%，按天數做簡單年化，其一季度分派率為5.34%。該基金自 2022年11月18日成立至2022年年末的可供分配金額為716.24萬元,該金額較2022年同期預測值的完成度為118.29%，2022年實現的年化分派率為4.92%，相關分派率在整個保障性租賃住房REITs中處于較高水平。

華夏基金基礎設施與不動產業務部聯席行政負責人莫一帆表示，當前政府積極鼓勵保障性租賃住房市場發展，中央政府和上海地方政府出臺了包括稅收優惠、土地供給、金融支持、公共服務等各方面支持的一系列政策，鼓勵市場力量參與。但是與潛在需求相比，上海“十四五”期間保租房新增供應仍有較大缺口。此外，隨著長三角一體化以及人口持續流入，上海市未來租賃需求將進一步增加，預計供需矛盾仍將持續緊張。有巢泗涇項目和東部經開區項目所代表的高品質與高性價比的保障性租賃住房項目將長期供不應求，成為新市民、青年人在上海租賃住房的首要選擇，項目未來業績有進一步提升的空間。

市場化運營機構賦能 打造保租房REITs新高地

保障性租賃住房已成為我國租購并舉多主體住房供應體系的建設重點和核心短板。相比于產業園區、倉儲物流等底層資產，在“房住不炒”、“租購并舉”的政策方針下，保障性租賃住房承載了重要的政策意義。在現有政策指引下，保租房租金的定價區間以及增長率均有上限，所以提升保租房REITs盈利能力的關鍵在于提升運營管理能力。一方面通過良好的運營管理能力實現成本控制，另一方面通過運營管理提升資產狀態和租戶體驗，提高出租率水平，增加項目收入。其中，有巢住房租賃作為市場化主體，出色的運營管理能力正是其核心優勢所在。

華夏基金華潤有巢REIT原始權益人華潤置地旗下有巢住房租賃（深圳）有限公司（以下簡稱有巢住房租賃）是中國長租公寓的領軍品牌，客戶品牌影響力較大，市場化運營能力行業領先。截至2023年3月末，有巢已累計進駐全國15個城市，在營項目33個，儲備項目23個，布局房源5.6萬間，是市場上唯一在北京、上海、廣州、深圳四個一線城市均有大型租賃社區布局的租賃企業。在中指研究院“2022年中國住房租賃行業經營質量榜”、“2022年中國住房租賃行業成長型企業排行榜”等第三方評測中均位列第一。

有巢住房租賃總經理陳嘉表示，作為市場化運營機構，有巢的經營優勢體現在四個方面。首先是具備相對靈活的租金調整機制，相較于政府配租模式，華夏基金華潤有巢REIT在滿足政府對保租房租金管控要求的前提下，能夠根據市場行情動態調價，實現量價平衡，業績最優；其次是運營成本精細化管理，有巢依托華潤集團、華潤置地成本管理體系和戰略采購、集中采購資源，建立了標準化的運營成本管控體系，能夠實現項目運營成本精細化管控和全價值鏈管理；此外，在出租效能提升上，有巢搭建了完善的招租渠道矩陣，其中包括傳統垂直渠道、新興流量平臺在內的外部渠道，以及會員體系、企業客戶拓展為核心的自有渠道；最后，有巢搭建了獨創的“3i體系”數字運營平臺，為租賃住房項目提供全流程數字化解決方案，例如租房業務全場景線上化、自助化，實現基金管理人等REITs管理機構的數據化接入，助力項目運營降本提質增效。

積極籌備擴募 華潤有巢REIT未來可期

今年3月24日證監會發布通知，明確落實中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發行。3月底首批擴募的4只公募REITs變更注冊申請獲得證監會批復。作為保障性租賃住房REITs的代表之一，同時也是有巢住房租賃唯一的REITs上市平臺，華夏基金華潤有巢REIT的擴募動向也備受市場關注。

據悉，有巢住房租賃戰略定位“行業領先的公寓資管商”，投資重點將聚焦于一線及強二線人口凈流入城市可擴募的優質資產，并已圈定了一批儲備項目，擴募未來可期。華潤置地將致力于當好保障性租賃住房REITs資產的“價值守護者”，以高品質的項目和優良的業績回饋廣大投資人。

風險提示：公募REITs與投資股票或債券的公募基金具有不同的風險收益特征，其預期風險和收益高于債券型基金和貨幣市場基金，低于股票型基金，屬于中高風險品種，具體風險評級結果以基金管理人和銷售機構提供的評級結果為準。公募REITs為基礎設施基金，大部分資產投資于基礎設施項目，具有權益屬性，受經濟環境、運營管理等因素影響，基礎設施項目市場價值及現金流情況可能發生變化，可能引起本基金價格波動，甚至存在基礎設施項目遭遇極端事件（如地震、臺風等）發生較大損失而影響基金價格的風險。公募REITs在基礎設施之外投資固定收益資產，可能面臨信用風險、利率風險、收益率曲線風險、利差風險、供需風險和購買力風險。公募REITs采取封閉式運作，不開通申購贖回，只能在二級市場交易，存在流動性不足的風險。本基金存在其他與公募基金相關的風險和與基礎設施項目相關的風險，詳見招募說明書等法律文件。基金管理公司不保證本基金一定盈利，也不保證最低收益。投資者在投資基金之前，請仔細閱讀本基金的《基金合同》、《招募說明書》和《產品資料概要》等基金法律文件，充分認識本基金的風險收益特征和產品特性，認真考慮本基金存在的各項風險因素，并根據自身的投資目的、投資期限、投資經驗、資產狀況等因素充分考慮自身的風險承受能力，在了解產品情況及銷售適當性意見的基礎上，理性判斷并謹慎做出投資決策，獨立承擔投資風險。本資料不作為任何法律文件，資料中的所有信息或所表達意見不構成投資、法律、會計或稅務的最終操作建議，公司不就資料中的內容對最終操作建議做出任何擔保。在任何情況下，公司不對任何人因使用本資料中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。我國基金運作時間較短，不能反映股市發展的所有階段。市場有風險，入市需謹慎。