興業證券&克而瑞研究對2020年12月房地產市場基本面研判認為，從供應層面來說，12月份的房地產市場供應量出現了一個井噴，很多城市的環比供應都出現了100%以上的增長。像上海，因為11月份基數相對比較低，所以12月份環比大增了400%多，同比2019年增翻了一番，達到了150萬平方米的供應量。廣州達到了200萬平方米，連續幾個月市場供應都處在一個非常高的位置，相對于2019年同期也有48%的增長。廣州、上海這兩個城市，推動了一線城市在2020年最后一個月供應環比大增95%，同比提升了45%。北京和深圳基本上跟2019年同期相比也有20%和30%的增長。二三線城市里，像成都、杭州、合肥、廈門、東莞、福州、寧波這些熱門城市，在2020年最后一個月供應量都有暴發式的增長，少的百分之五六十，多的100%以上的環比增幅。所以整個來講，在2020年最后一個月供應的確是出現了比較明顯的放量。從單月成交情況來說，在供應放量的推動下，成交環比也有明顯的增加，環比出現了明顯的翹尾因素，但增幅不及供應。

從一線城市來看，成交整體走勢非常不錯。環比增速最大的還是上海，環比增長67%，廣州36%，深圳是環比下跌14%，一定程度上跟深圳目前調控壓力比較大，簽約備案限制比較多有很大的關系，市場實際情況可能并不是如此。所以一線城市最后一個月成交量環比增長26%，同比增長了72%。12月份北京的成交量也突破了100萬平方米。一線城市，2020年總體市場走勢相對非常不錯。

二三線城市分化非常明顯。重慶前幾個月相對來說比較低迷，最后一個月翹尾因素很明顯，環比增長45%。武漢基本上進入下半年之后，整個市場后期乏力狀態，最后一個月環比同比都出現了一定的下滑。長沙在供應的帶動下，同樣也出現了同環比的明顯增長。蘇州全年市場都不是特別的景氣，但最后一個月同樣也是出現翹尾因素，環比大幅增長了60%。西安從數字上來看，整個市場是下滑的，但主要在于它供應相對不足，尤其是城區和一些核心新區供應相對不足。在年尾，西安供應的上升后也帶來了成交的大幅回升，單月成交145萬平方米，環比增長是44%，同比增長40%。整個一二三線城市，最終在12月份環比是15%，同比是5%的增長。

興業證券&克而瑞研究認為，從庫存和供求比來看，由于多數城市在12月份的供應量都有很大程度的提升，所以我們看到很多城市出現了比較明顯的供過于求狀態。典型的像北京、成都、深圳、蘇州供求比都是超過了1.2倍，甚至達到了兩倍以上。最終多數城市庫存都出現了同環比的上升。

從消化周期來看，除了個別城市偏高之外，依然還是處在一個比較低的位置。總的庫存來講，尤其在一二線城市，目前我們還是維持原來的判斷，沒有什么太大的擔心。北京、青島、成都、大連、長春這些城市，現在庫存相對來說壓力比較大一些。

從全年成交來看，一線城市平均同比增長12%，這里面增長相對比較明顯的是上海和深圳，同比有20%的增長。二線城市同比下滑6%，這里邊下滑比較明顯的是重慶、武漢、西安、南寧、蘇州、長春都有接近20%或者是20%以上的同比跌幅。二線城市里像杭州、寧波、合肥這種城市是增長的。當然可能因為2019年基數比較低，所以同比增長比較明顯。所以二線城市最終平均是下跌6%。三四線城市，因為我們監控的三四線城市主要是集中在長三角和大灣區，包括像唐山、煙臺這種城市，所以整體來看，三四線城市總體的表現還可以，全年同比增長大概在10%左右。

克而瑞地產研究