[編者的話]2020年房企收并購事件有257宗，涉及的交易金額約2338.1億元，同比分別下降22.8%、21.0%。但平均單筆交易金額為9.1億元，較2019年小幅增長。土地和資金是房企的“糧草”和“錢袋”，2020年受新冠疫情以及融資收緊的影響，房企收并購金額有所減少。近十年來看，房企收并購金額和土地成交均價呈現(xiàn)出同步波動趨勢，當(dāng)土地市場價格升高時，房企選擇收并購方式拿地的力度就會增大。另外，去年8月“三道紅線”融資新規(guī)的出臺，對房企的融資造成一定影響，房企在四季度的收并購金額持續(xù)下降。中指院的報告，對2020年行業(yè)收并購規(guī)模、企業(yè)特征及標(biāo)的進(jìn)行梳理，探求收并購的走勢與規(guī)律，并對行業(yè)發(fā)展進(jìn)行預(yù)判，從而為企業(yè)提供決策參考。

誰是主角?

頭部房企和大型國企、央企收并購力度強(qiáng)勢

在房企融資監(jiān)管趨嚴(yán)的環(huán)境下，“大而不倒”的慣性正在被打破，收并購市場除了傳統(tǒng)的 “大魚吃小魚”，“大魚吃大魚”的現(xiàn)象也在出現(xiàn)。2020年，共有149家房企參與收并購，其中百強(qiáng)TOP30房企收并購金額占比為23.1%，收并購宗數(shù)占比20.6%。

頭部房企和大型國企、央企收并購力度強(qiáng)勢。碧桂園、綠地、招商等頭部房企熱衷收并購，其中綠地、招商連續(xù)兩年位列收并購金額前15;華發(fā)、越秀、金茂等大型國企央企受益于融資成本低等優(yōu)勢，積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，收并購金額較高。

2020年，碧桂園等頭部房企繼續(xù)通過收并購鞏固多元化成果。碧桂園2020年有近10宗收并購，其標(biāo)的物較為多元化，包括地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)、經(jīng)紀(jì)代理、農(nóng)業(yè)等，拓寬利潤來源的同時增強(qiáng)業(yè)務(wù)的協(xié)同性。綠地、金茂等通過收并購集團(tuán)體系內(nèi)項目公司，擴(kuò)充土地儲備。如金茂以68.5億元收購武漢化資100%權(quán)益及項目，武漢化資旗下的3宗資產(chǎn)分別位于青島、天津、武漢，這將有助于金茂迅速擴(kuò)大其在三大戰(zhàn)略布局城市的土地儲備，提升市場占有率。

劍指何方?

做大地產(chǎn)主業(yè)，物業(yè)持續(xù)火熱

從房地產(chǎn)企業(yè)并購標(biāo)的類型來看，2020年房企收并購標(biāo)的仍然以房地產(chǎn)開發(fā)項目為主，交易宗數(shù)占比高達(dá)60.2%。2020年，房企依然聚焦地產(chǎn)主業(yè)，通過收并購補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)的同時，快速布局新城市和新區(qū)域，行業(yè)整合力度進(jìn)一步加大。同時，物業(yè)收并購占比21.3%，較2019年提升2.8個百分點，收并購力度持續(xù)加大。其中，藍(lán)光嘉寶自2019年上市以來通過收并購加速擴(kuò)張，2020年先后收購了17家物業(yè)管理企業(yè)，累計增加在管面積3272萬平方米。商業(yè)收并購增多，多輪驅(qū)動促進(jìn)協(xié)同發(fā)展。其中，商辦市場受疫情沖擊較大，資產(chǎn)再配置進(jìn)一步優(yōu)化，房企在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的收并購宗數(shù)同比增長近10宗。

在金融嚴(yán)監(jiān)管的背景下，2020年百強(qiáng)TOP30房企選擇謹(jǐn)慎的投資策略，通過招拍掛、收并購、舊改等多元化方式進(jìn)行土地資源的拓展，圍繞各區(qū)域內(nèi)的核心城市展開布局。從其收并購城市分布來看，呈現(xiàn)以下特點：

第一，熱點二線城市受關(guān)注。2020年收并購拿地金額前十城市中有6個二線城市，其他三個為深圳、廣州與北京一線城市;拿地面積前十城市中有7個二線城市，其余為三線城市。

第二，中西部土地市場持續(xù)升溫。2020年收并購前十城市中，武漢、成都分別位列拿地金額與拿地面積前十城市首位，此外，昆明、成都上榜拿地金額前十城市，昆明、西安、長沙上榜拿地面積前十城市。

未來趨勢 

在疫情持續(xù)、融資收緊的背景下，房企的資金鏈進(jìn)一步承壓，隨著2021年銀行版“兩道紅線”的實施，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高，我們認(rèn)為2021年房地產(chǎn)的收并購將呈現(xiàn)以下3個主要特征：

收并購將更加謹(jǐn)慎，聚焦熱點一二線優(yōu)質(zhì)地塊?！叭兰t線”以及“兩道紅線”的出臺，短期內(nèi)對觸線房企將造成一定的資金壓力，房企將更加注重資金的安全性，在優(yōu)選項目及資產(chǎn)包的前提下，收并購或?qū)⒏又?jǐn)慎，一二線優(yōu)質(zhì)地塊將更受青睞。

國企、央企內(nèi)部整合加速。2020年6月底，中央全面深化改革委員會第十四次會議審議通過了《國企改革三年行動方案(2020-2022年)》，年底又發(fā)布了“雙百名單”，其中大悅城控股、越秀、華發(fā)等房企在列，2021年初，國資委明確力爭到年底完成三年總體改革任務(wù)的70%以上，整合力度進(jìn)一步加速。整合之后的國企、央企將對行業(yè)格局具有一定沖擊，尤其是國企央、企的發(fā)展相對穩(wěn)健，其在融資方面更具優(yōu)勢，以及集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)多元化，這都對其發(fā)展更具優(yōu)勢。

物業(yè)收并購持續(xù)擴(kuò)速，商業(yè)并購存量改造將加大。2020年底，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在滬深A(yù)股以及香港主板成功上市企業(yè)達(dá)到43家(滬深股4家，香港39家)，目前對物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，擴(kuò)規(guī)模仍是王道，未來行業(yè)收并購將進(jìn)一步加速;隨著商業(yè)地產(chǎn)逐步進(jìn)入存量市場，一二線城市的核心商圈的高地價和稀缺性的特性，以及疫情的持續(xù)將加速房企采用收并購的方式進(jìn)行存量改造，提升其在一二線城市的占有率。

中指研究院