[編者的話]2020年房企收并購事件有257宗，涉及的交易金額約2338.1億元，同比分別下降22.8%、21.0%。但平均單筆交易金額為9.1億元，較2019年小幅增長。土地和資金是房企的“糧草”和“錢袋”，2020年受新冠疫情以及融資收緊的影響，房企收并購金額有所減少。近十年來看，房企收并購金額和土地成交均價呈現出同步波動趨勢，當土地市場價格升高時，房企選擇收并購方式拿地的力度就會增大。另外，去年8月“三道紅線”融資新規的出臺，對房企的融資造成一定影響，房企在四季度的收并購金額持續下降。中指院的報告，對2020年行業收并購規模、企業特征及標的進行梳理，探求收并購的走勢與規律，并對行業發展進行預判，從而為企業提供決策參考。

誰是主角?

頭部房企和大型國企、央企收并購力度強勢

在房企融資監管趨嚴的環境下，“大而不倒”的慣性正在被打破，收并購市場除了傳統的 “大魚吃小魚”，“大魚吃大魚”的現象也在出現。2020年，共有149家房企參與收并購，其中百強TOP30房企收并購金額占比為23.1%，收并購宗數占比20.6%。

頭部房企和大型國企、央企收并購力度強勢。碧桂園、綠地、招商等頭部房企熱衷收并購，其中綠地、招商連續兩年位列收并購金額前15;華發、越秀、金茂等大型國企央企受益于融資成本低等優勢，積極補充優質資產，收并購金額較高。

2020年，碧桂園等頭部房企繼續通過收并購鞏固多元化成果。碧桂園2020年有近10宗收并購，其標的物較為多元化，包括地產開發、物業、經紀代理、農業等，拓寬利潤來源的同時增強業務的協同性。綠地、金茂等通過收并購集團體系內項目公司，擴充土地儲備。如金茂以68.5億元收購武漢化資100%權益及項目，武漢化資旗下的3宗資產分別位于青島、天津、武漢，這將有助于金茂迅速擴大其在三大戰略布局城市的土地儲備，提升市場占有率。

劍指何方?

做大地產主業，物業持續火熱

從房地產企業并購標的類型來看，2020年房企收并購標的仍然以房地產開發項目為主，交易宗數占比高達60.2%。2020年，房企依然聚焦地產主業，通過收并購補充優質房地產開發資產的同時，快速布局新城市和新區域，行業整合力度進一步加大。同時，物業收并購占比21.3%，較2019年提升2.8個百分點，收并購力度持續加大。其中，藍光嘉寶自2019年上市以來通過收并購加速擴張，2020年先后收購了17家物業管理企業，累計增加在管面積3272萬平方米。商業收并購增多，多輪驅動促進協同發展。其中，商辦市場受疫情沖擊較大，資產再配置進一步優化，房企在商業地產領域的收并購宗數同比增長近10宗。

在金融嚴監管的背景下，2020年百強TOP30房企選擇謹慎的投資策略，通過招拍掛、收并購、舊改等多元化方式進行土地資源的拓展，圍繞各區域內的核心城市展開布局。從其收并購城市分布來看，呈現以下特點：

第一，熱點二線城市受關注。2020年收并購拿地金額前十城市中有6個二線城市，其他三個為深圳、廣州與北京一線城市;拿地面積前十城市中有7個二線城市，其余為三線城市。

第二，中西部土地市場持續升溫。2020年收并購前十城市中，武漢、成都分別位列拿地金額與拿地面積前十城市首位，此外，昆明、成都上榜拿地金額前十城市，昆明、西安、長沙上榜拿地面積前十城市。

未來趨勢 

在疫情持續、融資收緊的背景下，房企的資金鏈進一步承壓，隨著2021年銀行版“兩道紅線”的實施，行業集中度將進一步提高，我們認為2021年房地產的收并購將呈現以下3個主要特征：

收并購將更加謹慎，聚焦熱點一二線優質地塊。“三道紅線”以及“兩道紅線”的出臺，短期內對觸線房企將造成一定的資金壓力，房企將更加注重資金的安全性，在優選項目及資產包的前提下，收并購或將更加謹慎，一二線優質地塊將更受青睞。

國企、央企內部整合加速。2020年6月底，中央全面深化改革委員會第十四次會議審議通過了《國企改革三年行動方案(2020-2022年)》，年底又發布了“雙百名單”，其中大悅城控股、越秀、華發等房企在列，2021年初，國資委明確力爭到年底完成三年總體改革任務的70%以上，整合力度進一步加速。整合之后的國企、央企將對行業格局具有一定沖擊，尤其是國企央、企的發展相對穩健，其在融資方面更具優勢，以及集團的產業多元化，這都對其發展更具優勢。

物業收并購持續擴速，商業并購存量改造將加大。2020年底，物業服務企業在滬深A股以及香港主板成功上市企業達到43家(滬深股4家，香港39家)，目前對物業服務企業而言，擴規模仍是王道，未來行業收并購將進一步加速;隨著商業地產逐步進入存量市場，一二線城市的核心商圈的高地價和稀缺性的特性，以及疫情的持續將加速房企采用收并購的方式進行存量改造，提升其在一二線城市的占有率。

中指研究院