日前，《2021中國房地產開發上市公司TOP10研究報告》在京出爐。這份報告是由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、中指研究院等共同研究的結果。報告顯示：2020年，在新冠疫情和房地產調控不放松的背景下，全國商品房銷售額17.4萬億元，同比增長8.7%。房地產上市公司把握市場復蘇輪動機遇，收入規模再創新高，但“增收不增利”現象加劇，且企業間盈利能力等方面的表現持續分化。2021年以來，隨著新冠疫情影響逐漸削弱，宏觀經濟穩定恢復，房地產市場調控朝著精準化、全面化方向發展，行業資金面持續收緊，房地產上市公司將進入全面競爭時代，未來擁有良好基本面、第二業績增長曲線的房地產上市公司將釋放更高的企業價值。

經營規模：

行業增速創新低 陣營間表現分化

報告顯示，2020年，房地產上市公司總資產規模增速持續放緩。其中，滬深上市房地產公司總資產均值為1400.0億元，同比增長率為13.7%，增速較上年回落4.2個百分點;大陸在港上市房地產公司總資產均值同比增長13.8%至2333.0億元，同比增速較上年回落7.0個百分點。滬深及大陸在港上市房地產公司總資產增速創近幾年新低。

分陣營來看，不同規模企業總資產增速分化明顯?？傎Y產3000億元以上大型企業近年來逐漸追求高質量及更穩健的發展，總資產同比增速均值為15.1%，較上年增速收窄8.3個百分點。總資產1000-3000億元規模的企業普遍處在規模高速增長期，增速下降4.9個百分點至17.9%，為四個陣營中最高?？傎Y產300-1000億元增速均值為14.2%，陣營分化最為顯著。300億元以下房企普遍面臨更加嚴峻的生存環境，增速均值為6.4%，連續兩年維持低速增長?？傮w來看，部分大中型企業為沖擊規模總資產快速增長但需防范流動性風險，小型企業或將面臨可持續發展難關。

盈利能力：

高地價和結轉滯后 盈利水平明顯下行

報告顯示，2020年，由于營業成本上漲，上市房地產企業凈利潤均值增速不及營業收入均值增速，增收少增利現象持續。其中，滬深、大陸在港上市房地產公司營業收入均值分別為312.1億元、507.4億元，同比增長13.1%和14.8%;凈利潤均值分別為33.4億元、63.1億元，同比分別下降3.0%、增長3.5%。受疫情影響，2020年房地產企業結轉滯后，持有物業表現不佳，前期高地價項目進入結轉期，導致項目盈利水平下行。

2020年，受到新冠疫情、房地產調控政策從嚴、各類成本居高不下等因素影響，滬深、大陸在港上市房地產公司凈利潤率均值分別為11.5%、12.3%，較上年下降2.4個百分點和2.9個百分點，其中大陸在港上市房地產公司凈利潤率高于滬深0.8個百分點。

財務穩健性：

三道紅線調控初顯成效 企業改善現金流

報告顯示，2020年，在“三道紅線”影響下，房地產上市公司的負債水平有所下降。滬深及大陸在港上市房地產公司資產負債率均值分別同比下降0.4個、0.2個百分點至68.8%、76.2%。2020年全年銷售額再創新高，房地產上市公司積極營銷、搶抓回款，滬深及大陸在港上市房地產公司剔除預收賬款后的資產負債率分別為63.5%、70.6%，較上年下降0.1、0.7個百分點。房地產上市公司積極降杠桿，凈負債率出現較為明顯的下降。滬深及大陸在港上市房地產公司凈負債率分別為75.6%、81.9%，較上年下降9.1個、26.8個百分點。2020年，房地產上市公司短期償債能力有效增強。滬深及大陸在港上市房地產公司現金短債比較上年分別上升0.08、0.32至1.37、1.54;速動比率均值分別為0.56、0.49。

股東回報：

企業間顯著分化 龍頭逆市提升

報告顯示，2020年，受新冠疫情和房地產調控影響，房地產上市公司盈利能力略有下滑，股東收益水平回落，但不同規模企業間分化顯著。滬深上市房地產公司每股收益均值為0.57元，較上年下降13.4%;大陸在港上市房地產公司均值則為0.95元，同比下降6.9%。不同規模公司的每股收益水平分化顯著，滬深及大陸在港上市房地產公司約有57.0%、50.6%的企業每股收益出現下滑。

市值管理：

行業整體估值下滑 價值經營促進企業市值增長

報告顯示，2020年，隨著新冠疫情暴發，國家宏觀經濟面臨較大下行壓力，中央堅持“房住不炒”以及不以房地產作為短期刺激經濟的手段，房地產金融政策持續從嚴，“三道紅線”、“兩道紅線”陸續出臺，投資者對房地產板塊風險預期增加，房地產上市公司市值呈現下跌態勢。滬深上市房地產公司市值均值為184.6億元，同比下降12.2%;大陸在港上市房地產公司市值均值為237.0億元，同比下降31.2%。上市房企完善公司的市值管理方式，通過分拆上市、并購重組、股票回購、股權激勵等方式獲取資本市場關注，幫助企業實現市值增長。

投資價值：

板塊走勢韌性變弱 關注聚焦都市圈的企業

報告顯示，2020年，房地產板塊整體下行，滬深及港股房地產上市公司表現整體不如大盤。受疫情影響，資本市場整體陷入震蕩。隨著疫情逐步得到管控，中央實行穩健的貨幣政策，靈活精準促進經濟復蘇，A股資本市場開始反彈，而房地產板塊受調控不斷加碼影響，震蕩下行，申萬地產指數同比下降10.85%。港股受全球資本市場影響2020年整體表現平庸，恒生指數同比下降4.60%，港股房地產板塊整體隨大盤波動，表現弱于大盤，恒生地產指數同比下降20.10%。

隨著資本市場的持續震蕩，房地產行業監管加強，資本市場對房地產行業股票的價值評估以及選擇更加嚴謹慎重，重心逐漸轉移到企業本身。報告強調指出：第一，龍頭企業將受益于行業集中度加速提升，成長潛力值得重視。第二，契合城市群發展邏輯的公司受期待，未來發展潛力大。第三，盈利能力強、財務狀況良好的公司受資本市場青睞。第四，企業培育第二增長曲線，帶動企業估值增長。隨著國家宏觀調控力度不斷增大，房地產金融監管不斷加強，房地產行業集中度不斷提升，企業競爭愈加激烈，僅憑主營業務不能維持企業的估值增長，近年來積極布局房地產相關產業，為企業估值尋找新的增長點是房地產上市公司煥發“第二春”的關鍵點。

記者 蘭文