2021年3月底，佛山和北京同時(shí)出臺(tái)調(diào)控政策，房貸利率被收緊。此后兩月，30余省份、城市出臺(tái)調(diào)控政策，多個(gè)熱點(diǎn)城市收緊公積金提取政策、上調(diào)房貸利率。幸福里研究院通過(guò)對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積變化情況、全國(guó)重點(diǎn)城市商品住宅去化周期等市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，挖掘調(diào)控加碼背后的原因，判斷政策后續(xù)走勢(shì)。

一、成交面積環(huán)比、同比上漲，是引發(fā)多個(gè)城市集體出臺(tái)貸款調(diào)控政策的關(guān)鍵因素

據(jù)幸福里研究院監(jiān)測(cè)，2021年4月共計(jì)有30余個(gè)省份、城市出臺(tái)各類政策70余項(xiàng)，其中廣州、深圳、南京等14個(gè)城市出臺(tái)貸款調(diào)整相關(guān)政策，其中以公積金調(diào)整政策為主：如貴陽(yáng)收緊首套貸款額度，提高二套公積金貸款限制;南通收緊二套購(gòu)房公積金的貸款額度。但大部分城市的公積金政策調(diào)整幅度并不大，以嚴(yán)查違規(guī)提取為主，因此可以推斷，這一輪的政策調(diào)整是以試探市場(chǎng)為主。

幸福里研究院將出臺(tái)調(diào)控政策和購(gòu)房貸款政策的城市市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析。分析發(fā)現(xiàn)，過(guò)去半年，全國(guó)重點(diǎn)城市、4月份出臺(tái)政策城市、4月份出臺(tái)貸款相關(guān)政策城市，月度成交量環(huán)比變化呈現(xiàn)出不同趨勢(shì)。

2021年3月，各類別城市商品住宅成交面積環(huán)比漲幅差距顯著增大，全國(guó)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積環(huán)比上漲超60%，出臺(tái)政策的城市環(huán)比上漲近80%;出臺(tái)貸款相關(guān)政策的城市環(huán)比上漲近100%，遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平。

由于2020年受疫情影響，各城市成交數(shù)據(jù)不足以反映市場(chǎng)真實(shí)需求，因此用2021年3月、4月與2019年3月、4月新建商品住宅成交面積數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析。

從出臺(tái)貸款相關(guān)政策的城市成交情況來(lái)看，2021年3月、4月成交面積與2019同比也有著大幅上漲，2021年3月南京同比2019年成交面積翻倍，北京上漲近100%，深圳、貴陽(yáng)、蘭州同比2019年超50%。4月份同比有所回落，但漲幅仍然較大，蘭州、北京、南京、合肥同比2019年超50%。

從成交面積的環(huán)比、同比情況來(lái)看，成交量短期內(nèi)快速上漲是導(dǎo)致多個(gè)城市集中出臺(tái)調(diào)控的原因之一。且由于全國(guó)大部分熱點(diǎn)城市均已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)新房限價(jià)政策， 因此控制市場(chǎng)最有效的辦法便是控制貸款，這也是4月份全國(guó)十幾個(gè)城市同時(shí)出臺(tái)貸款相關(guān)政策的原因。值得注意的是，同步出臺(tái)政策的沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、鄭州同比呈現(xiàn)下跌狀態(tài)，預(yù)計(jì)這些城市為部分區(qū)域的市場(chǎng)熱度上漲，因此引發(fā)調(diào)控政策的出臺(tái)。

二、部分城市去化周期大幅下跌、房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力足，是調(diào)控加碼的另一個(gè)重要因素

2021年4月，熱點(diǎn)城市受政策影響市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定，市場(chǎng)調(diào)控初見成效。但由于部分城市經(jīng)過(guò)上一輪熱度，去化周期下降較快，加之北京、廣州、杭州等城市由于采取集中供地制度，使得過(guò)去幾個(gè)月這些城市供地量下降，進(jìn)一步加速了城市去化周期的下降。

從幸福里研究院監(jiān)測(cè)商品住宅去化周期數(shù)據(jù)來(lái)看，過(guò)去半年(2020年11月-2021年4月)除鄭州之外的其他重點(diǎn)城市的去化周期均呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，新房市場(chǎng)價(jià)格上漲動(dòng)力較大。

受此影響，5月份依然有多個(gè)城市繼續(xù)調(diào)控。據(jù)幸福里研究院監(jiān)測(cè)，5月份共計(jì)有20個(gè)省份、城市出臺(tái)調(diào)控政策共計(jì)34次，雖然政策調(diào)控次數(shù)環(huán)比4月份降低，但值得注意的是，5月份政策力度加大，開始從規(guī)整公積金提取到貸款利率上浮，深圳、廣州、杭州、寧波等多個(gè)城市的多家銀行明確提出要上調(diào)房貸利率。

而廣州、深圳過(guò)去半年(2020年11月-2021年4月)商品房去化周期分別下降30%和28.3%。在出臺(tái)貸款收緊政策的城市中僅次于合肥。目前南京、武漢等去化周期下降較快的城市僅收緊公積金貸款政策，在房貸利率上并沒有太大動(dòng)作，預(yù)計(jì)這些城市的政策后續(xù)還將繼續(xù)調(diào)整，用政策來(lái)抑制旺盛的市場(chǎng)需求，緩解房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)。

三、部分城市市場(chǎng)熱度顯露，后續(xù)調(diào)控概率增加，以三四線城市為主

據(jù)幸福里研究院監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市去化周期數(shù)據(jù)，截止到2021年4月，去化周期排名前十的城市中大部分城市已經(jīng)及時(shí)出臺(tái)調(diào)控政策來(lái)控制市場(chǎng)熱度，比如寧波、合肥、上海等。但仍然有部分城市去化周期短、市場(chǎng)熱度上漲，尚未明確出臺(tái)政策，比如重慶、蕪湖、嘉興、徐州等。除重慶外，其他尚未出臺(tái)調(diào)控政策且去化周期低的城市中，絕大多數(shù)為長(zhǎng)三角城市群的三四線城市。

而從過(guò)去半年(2020年11月-2021年4月)去化周期情況變化來(lái)看，部分城市去化周期下降很快，嘉興、蕪湖、海口去化周期甚至出現(xiàn)腰斬現(xiàn)象。嘉興去化周期更是從2020年底的15個(gè)月，下降到2021年4月份的5個(gè)多月，去化周期降低幅度最大。

從半年去化周期降低排名前十的城市中可以看到，熱點(diǎn)城市占比一多半，但也有嘉興、蕪湖、漳州等三線城市上榜，同時(shí)可以看到，上榜的熱門城市中，除重慶、珠海之外，其他城市均已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策穩(wěn)定市場(chǎng)，預(yù)計(jì)重慶、珠海將很快跟進(jìn)調(diào)控。而去化周期低于6個(gè)月的蕪湖、徐州等三四線城市，預(yù)計(jì)也將很快出臺(tái)調(diào)控政策來(lái)應(yīng)對(duì)這一波突然的市場(chǎng)熱度。

截止2021年5月底，已經(jīng)有重慶、北京、杭州等城市結(jié)束首批集中土地招拍掛，部分城市土拍市場(chǎng)熱度較高。雖然有著大量的土地供應(yīng)，但從土地成交到新房供應(yīng)上市仍然需要至少6個(gè)月的時(shí)間，因此在最近半年，部分城市仍然面臨較為嚴(yán)峻的供不應(yīng)求局面，去化周期持續(xù)降低，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力充足，調(diào)控壓力增加，后續(xù)政策加碼的概率依然較大。

位于各大城市群的三四線城市也將受到熱點(diǎn)城市外溢需求影響，市場(chǎng)穩(wěn)定面臨考驗(yàn)，后續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策概率增加。