2020年三條紅線和貸款集中度政策出臺(tái)后，房企融資供需兩端收緊;2021年上半年，房地產(chǎn)融資合規(guī)審查方面的政策監(jiān)管也在持續(xù)加強(qiáng)，上海、北京、深圳等地嚴(yán)查經(jīng)營貸款違規(guī)入市;除此之外，也進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)防范房企債券違約金融風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)控城投公司、弱資質(zhì)企業(yè)發(fā)行公司債;同時(shí)受去通道、房住不炒等一系列監(jiān)管政策影響，中基協(xié)叫停基金子公司備案房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類產(chǎn)品。整體來看，2021年上半年房地產(chǎn)融資環(huán)境持續(xù)保持收緊的態(tài)勢(shì)。

融資規(guī)模顯著下降，近5個(gè)月單月融資均值不足千億元

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%，是2018年以來的最低水平。分季度來看，一季度融資額同環(huán)比雙降，且僅高于2018年Q3水平，二季度下降幅度更大。三條紅線出臺(tái)疊加房貸集中度管理政策出臺(tái)后，房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，房企融資壓力持續(xù)凸顯，同時(shí)部分房企降杠桿意愿增強(qiáng)，整體融資量下降明顯。

從單月融資情況來看，2021年1月的融資額達(dá)到1807億元，環(huán)比漲幅較大，主要由于年初額度相對(duì)寬松，加上房企2021年上半年達(dá)到償債高峰，積極借新還舊。隨著房地產(chǎn)融資環(huán)境持續(xù)收緊，房企的融資量下降明顯，2-6月房企的融資水平均屬于較低水平，單月融資量在千億元左右徘徊，這5個(gè)月的月平均融資額未達(dá)千億元。未來，在政策調(diào)控持續(xù)下，房企融資壓力持續(xù)，融資量或?qū)⒕S持當(dāng)前較低的態(tài)勢(shì)。

從各個(gè)企業(yè)表現(xiàn)來看，僅有36%的房企融資規(guī)模有所增加，規(guī)模減少的房企中有約30%的企業(yè)同比降幅超過50%。從梯隊(duì)上來看，四個(gè)規(guī)模梯隊(duì)的房企融資量均呈現(xiàn)同比下降，其中TOP31-50的房企下降幅度最大，同比減少53.50%至922億元，而TOP11-30規(guī)模的房企融資規(guī)模下降幅度為23.48%，降幅最小，主要在于該梯隊(duì)的房企規(guī)模增長訴求較大，雖在融資收緊下融資量有所下滑，但仍保持相對(duì)積極的融資態(tài)度。

整體融資成本持續(xù)降低，房企融資持續(xù)分化 

從企業(yè)的債券類融資成本來看，2021年上半年的新增債券類融資成本為5.55%，較2020年全年下降0.52個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本為6.87%，較2020年全年下降0.96個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本為4.34%，較2020年全年微降0.1個(gè)百分點(diǎn)。一方面，TOP10房企招商蛇口、保利、萬科、華潤、碧桂園等融資成本相對(duì)較低的龍頭企業(yè)發(fā)債量較多，導(dǎo)致今年TOP10房企境外融資成本下降了1.66個(gè)百分點(diǎn);同時(shí)TOP31-50的房企中，遠(yuǎn)洋、越秀發(fā)行了數(shù)額較大的境外債，使得該梯隊(duì)房企境外融資成本下降0.73個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，房企境外發(fā)債成本分化愈發(fā)嚴(yán)重，低成本的企業(yè)如中海、越秀等房企利率不到3%，而部分成本較高的房企則達(dá)到了14.5%。

下半年融資環(huán)境收緊態(tài)勢(shì)不變，公募REITs等成融資突破方向

整體來看，在各種政策持續(xù)收緊下，房企融資規(guī)模大幅下降。政策推進(jìn)下房貸集中度管理成效初顯，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增速創(chuàng)歷史新低，從政策調(diào)控的穩(wěn)定性、連續(xù)性來看，政策收緊的態(tài)勢(shì)短期內(nèi)不會(huì)改變，下半年房地產(chǎn)融資環(huán)境將持續(xù)收緊。

同時(shí)值得注意的是，2020年四季度以來房企發(fā)債及到期債券呈現(xiàn)剪刀差，房企發(fā)債量小于到期量，房企償債壓力一直處于承壓狀態(tài)。到2021年下半年，房企的到期債券為3505億元，較上半年減少19%，雖償債壓力有所緩解，但仍屬于歷史較高位，疊加下半年融資環(huán)境持續(xù)收緊的態(tài)勢(shì)，下半年房企融資將會(huì)更難，房企融資壓力將持續(xù)。

在融資環(huán)境持續(xù)收緊的狀態(tài)下，預(yù)計(jì)下半年房企融資分化將持續(xù)，一方面，財(cái)務(wù)優(yōu)秀的房企將獲得更高的融資額度，有利于企業(yè)調(diào)整融資成本和結(jié)構(gòu)，從而在發(fā)展及集中供地中受益;另一方面，債務(wù)狀況較差或者杠桿較高的房企，融資量增長受限，同時(shí)，部分房企的新增融資成本或?qū)⑸仙?，短期這些房企應(yīng)以降杠桿為主要目標(biāo)。

在此背景下，未來房企應(yīng)積極拓展更加多元化的融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本。上半年落地的公募REITs，以及支持住房租賃發(fā)展的政策推進(jìn)，或?qū)⒊蔀榉科笕谫Y突破的新方向。同時(shí)，企業(yè)運(yùn)營方面應(yīng)持續(xù)優(yōu)化組織架構(gòu)，持續(xù)提高運(yùn)營能力，加快銷售端現(xiàn)金回流。此外，未來破局之道仍以產(chǎn)品為王，房企應(yīng)持續(xù)打磨自身產(chǎn)品力，提高自身盈利能力。 克而瑞地產(chǎn)研究