12月14日，中國社會科學院發(fā)布 《中國住房發(fā)展總報告 (2021-2022)》。

該報告認為，2021年，中國住房市場經(jīng)歷從分化升溫到熱度下降的運行過程。時間上，住房市場從上半年的普遍過熱轉(zhuǎn)向下半年的普遍降溫。空間上，從上半年一、二、三線城市分化加劇到下半年各線城市普遍降溫。在風險上，總體有所下降和可控，局部有所釋溫和外溢，住戶支付能力下降，斷供風險略為增加，個別企業(yè)出現(xiàn)流動性風險，房地產(chǎn)貸款占比有所下降，房地產(chǎn)不良貸款增加，全國房地產(chǎn)市場降溫，個別城市降溫速度過快。

總體來看，2021年住房市場仍然是經(jīng)濟增長的一個支撐點，自身也贏得了全面的發(fā)展。在沒有重大政策調(diào)整和意外事件沖擊的情況下，2022年中國住房市場總體表現(xiàn)將變中趨穩(wěn)，中長期中國住房發(fā)展結(jié)構(gòu)優(yōu)化和質(zhì)量提升潛力巨大。

報告預計，2022年中國樓市將從整體降溫轉(zhuǎn)向分化回暖。預計全年全國商品住房平均價格增長率將在-3%至3%之間，商品住房銷售面積增長將在-1%至-5%之間，住房開發(fā)投資增速預計將在2%至5%之間。預計第四季度主要指標轉(zhuǎn)正。2022年住房市場的整體風險將延續(xù)下降趨勢，局部地區(qū)、個別主體的風險將有所釋放，風險外溢將被有效控制。

2021年，中國住房市場經(jīng)歷從分化升溫到熱度下降的運行過程。

第一，時間上，住房市場從上半年的普遍過熱轉(zhuǎn)向下半年的普遍降溫。首先，全國平均住房價格增幅先快速上升后逐步回落。其中，1-2月份大幅上漲至11228元/平方米，同比漲幅達到16.8%，在此之后住房價格漲幅逐月回落。截至2021年10月，全國房價平均為10513元/平方米，同比增長5.28%。其次，住房銷量增速創(chuàng)造新高，住房開發(fā)量增速有升有降，已竣工商品住房去化周期略有縮短，未竣工商品住房去化周期微幅延長。在需求方面，月度住房銷售面積增長率波動較大，總體保持由驟升轉(zhuǎn)向快速下降的波動過程，累計值創(chuàng)造了新高水平;新開工、施工與竣工面積經(jīng)歷從快速上升到波動性回落的過程;全國待售住房面積同比增幅呈現(xiàn)平緩“U”型變動。2021年全國已竣工商品住房存銷比估算值為16.7(月)，未竣工商品住房存銷比為3.9(年)。再次，房地產(chǎn)投資經(jīng)歷從驟升到回落企穩(wěn)的變動過程。住房開發(fā)投資累計值同比增長率在2021年2月達到41.9%的高峰，此后逐步回落，2021年1-10月同比增速為9.3%，回歸至正常水平。最后，住房租賃受疫情影響相對較大，恢復過程中城市層級性分化加劇。一線城市與二線城市住房租賃價值指數(shù)間“剪刀差”持續(xù)擴大。

第二，空間上，從上半年一、二、三線城市分化加劇到下半年各線城市普遍降溫。首先，局部較快上漲重現(xiàn)，總體降溫收斂明顯。全國276個地級及以上城市中，房價上漲城市數(shù)量和同比上漲率均值在2021年皆先增后減。其次，房價變動的城市層級性分化先擴大后縮小。一、二線城市二手房價格同比增速先快速上升后穩(wěn)中略降，三線城市總體保持小幅上漲，四線城市在低速增長上有所下降。房價水平區(qū)域差異大，東部領(lǐng)先，且先擴大后收斂。最后，城市群房價增速小幅回升，中心城市增速有所擴大，且不同地區(qū)城市群存在明顯差異。

第三，在風險上，總體有所下降和可控，局部有所釋放和外溢。一是住戶支付能力下降，斷供風險略為增加。二是企業(yè)總體風險下降，個別企業(yè)出現(xiàn)流動性風險。三是房地產(chǎn)貸款占比有所下降，房地產(chǎn)不良貸款增加。四是全國房地產(chǎn)市場降溫，個別城市降溫速度過快。 蘭文