近日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2022年中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》。報(bào)告顯示，庫(kù)存規(guī)模方面，截至2022年底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為53058萬(wàn)平方米，相比2021年底的數(shù)據(jù)增長(zhǎng)了1.3%。全國(guó)百城住宅庫(kù)存面積出現(xiàn)了連續(xù)49個(gè)月的同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，說(shuō)明各地去庫(kù)存工作遇到了較大的阻力。

2022年住宅庫(kù)存總體呈現(xiàn)月度拉升的態(tài)勢(shì)，這和2022年住宅銷售持續(xù)疲軟的態(tài)勢(shì)有關(guān)。從供求關(guān)系來(lái)看，2022年全年，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為33077萬(wàn)平方米，成交量為32402萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)出“供大于求”的態(tài)勢(shì)。從月度數(shù)據(jù)看，即便是到了11月和12月，供大于求的態(tài)勢(shì)也沒(méi)有減緩跡象，甚至有加重跡象，這說(shuō)明供大于求的壓力有增無(wú)減。另外，2022年呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)，主要原因不在于供給端，而在于需求端，即需求端過(guò)于疲軟且持續(xù)無(wú)法改善。

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，截至2022年底，100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3360、26572和23126萬(wàn)平方米，相比2021年底增速分別為7.4%、-0.1%和2.0%。從城市結(jié)構(gòu)看，一線城市的庫(kù)存拉升態(tài)勢(shì)較為明顯，這和一線城市受疫情沖擊較大、年底加快推盤等因素有關(guān)。而二線城市出現(xiàn)罕見(jiàn)的庫(kù)存下跌現(xiàn)象，一方面說(shuō)明受爛尾樓事件影響，二線城市新盤供應(yīng)受沖擊;另一方面也說(shuō)明，去年四季度持續(xù)的購(gòu)房政策，刺激了部分購(gòu)房需求，消化了部分庫(kù)存。對(duì)于三四線城市而言，返鄉(xiāng)置業(yè)需求在減弱，客觀上也對(duì)去庫(kù)存造成壓力。

城市排行方面，截至2022年底，100個(gè)城市中，有68個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象，剩下的32個(gè)城市則出現(xiàn)了同比下降現(xiàn)象。具體城市看，珠海、杭州和三亞三個(gè)城市庫(kù)存同比拉升較為明顯，其同比增速分別為72%、56%和46%。而包括肇慶、蘇州和長(zhǎng)春的庫(kù)存下滑速度較快，增速分別為-20%、-19%和-18%。總體上看，2022年全國(guó)百城庫(kù)存攀升的城市數(shù)量較多，即約占7成。這也要求此類城市在2023年要繼續(xù)做好住房消費(fèi)刺激工作，積極有效化解庫(kù)存壓力。

而從存銷比來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示，2022年底全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫(kù)存去化周期為18.9個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)消化完這些庫(kù)存需要18.9個(gè)月時(shí)間，即超過(guò)1.5年。

從2010年以來(lái)的歷史數(shù)據(jù)看，全國(guó)百城樓市共經(jīng)歷了三個(gè)去庫(kù)存的最艱難時(shí)期，即出現(xiàn)過(guò)三個(gè)去化周期的最高點(diǎn)：一，2012年2月，存銷比為22.8個(gè)月;二，2014年7月，存銷比為20.9個(gè)月;三，2022年6月，存銷比為20.2個(gè)月。從該階段劃分可以看出，2022年實(shí)際上是最近8年去庫(kù)存壓力最大的階段。但從真實(shí)感受看，很多房企均認(rèn)為2022年是最近10多年去庫(kù)存壓力最大的一年，2022年去化周期陡然攀升的態(tài)勢(shì)很明顯，且到了年底依然出現(xiàn)反彈。

2022年底，從排序可以看出，包括上海、濟(jì)南和合肥的去化速度相對(duì)好，存銷比分別為5.3、6.3和7.0個(gè)月。其中上海去化速度成為全國(guó)最好。在上海受到疫情沖擊的較大壓力下，上海樓市依然保持積極復(fù)蘇、持續(xù)活躍態(tài)勢(shì)，充分說(shuō)明上海樓市的基本面向好，也體現(xiàn)出上海市場(chǎng)購(gòu)房需求充足的特點(diǎn)。總體上看，全國(guó)100個(gè)城市中，有39個(gè)城市去庫(kù)存周期超過(guò)24個(gè)月即兩年。此類城市更是需要用足用好購(gòu)房政策、加快去庫(kù)存，尤其要把“大力促進(jìn)住房消費(fèi)”作為2023年房地產(chǎn)工作的重中之重。 蘭文