近日，中指研究院發(fā)布《2023中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告》(以下簡稱《報告》)。報告指出，2022年，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)規(guī)模出現(xiàn)負增長。其中，滬深上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為1409.3億元，較上年下降5.4%。內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為2407.6億元，較上年下降5.8%。滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)負增長，行業(yè)進入縮表階段。

行業(yè)縮表主要源自民營房企縮表，央企資產(chǎn)規(guī)模保持穩(wěn)定，地方國企逆勢擴張。央企注重發(fā)展的長期性、穩(wěn)健性，2022年總資產(chǎn)均值達3766.6億元，同比增長2.8%。伴隨著市場下行央企擴表速度放緩。2021年以來地方國有企業(yè)對行業(yè)的支撐作用逐漸顯現(xiàn)，因此在行業(yè)下行階段開始嶄露頭角，積極參與地方投資。2022年，地方國企總資產(chǎn)規(guī)模均值為1002.3億元，同比增長4.5%，高于其他類型上市房企，表現(xiàn)出了較強的逆周期發(fā)展能力。同期，民營企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模均值1633.2億元，同比下降10.9%。民企在市場下行和融資收緊壓力下普遍進入縮表階段。總體來看，前期保持高速發(fā)展的民企在放慢腳步，央企、地方國企則體現(xiàn)出了較強的持續(xù)經(jīng)營能力，在逆周期階段依然穩(wěn)步前行，行業(yè)發(fā)展的新格局正在逐漸形成。

從盈利能力看來，《報告》指出，2022年，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司營收增速由正轉(zhuǎn)負，凈利潤大幅下降，部分房企出現(xiàn)虧損。其中，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值分別為305.2億元、464.8億元，同比分別下降8.9%、16.0%，增速較上年分別下降18.1個百分點和30.4個百分點，凈利潤均值分別為-1.6億元、-10.9億元，同比分別下降112.7%、128.7%，降幅較上年分別擴大51.4個百分點和85.4個百分點。滬深上市公司中約有31.5%的公司出現(xiàn)虧損，大陸在港上市公司中約有51.7%的公司出現(xiàn)虧損，其中，14家上市房企虧損超百億元，21家上市房企連續(xù)兩年虧損。

2022年，上市房企凈利潤率均值、凈資產(chǎn)收益率均值為負。近年來受新冠疫情、市場下行、土地成本等各類成本居高不下等多重因素影響，上市房企凈利率持續(xù)下降，趨勢未有緩解。滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤率均值分別為-5.6%、-13.4%，較上年分別下降11.6個百分點和19.9個百分點;凈資產(chǎn)收益率均值分別減少9.1個百分點和48.3個百分點，降至-20.3%和-43.3%。

《報告》還指出，受市場調(diào)整期影響，2022年多數(shù)房企財務(wù)安全性正經(jīng)受考驗，滬深上市房地產(chǎn)公司凈負債率均值為70.8%，同比上升2.9個百分點;內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司凈負債率均值為81.0%，同比上升13.2個百分點。短期償債能力持續(xù)下降，滬深上市房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金短債比均值為1.39，大陸在港上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金短債比均值為0.79。

《報告》認為，2022年，房地產(chǎn)上市公司收入規(guī)模顯著下降，流動性有所惡化，且企業(yè)間經(jīng)營規(guī)模、財富創(chuàng)造力和財務(wù)穩(wěn)健等方面的表現(xiàn)持續(xù)分化。未來，新房市場規(guī)模繼續(xù)向上突破的動能減弱，企業(yè)分化不斷加深，房地產(chǎn)上市公司競爭將進入差異化競爭時代，未來擁有良好基本面、核心業(yè)態(tài)運營優(yōu)勢的房地產(chǎn)上市公司將釋放更高的企業(yè)價值。

蘭文