受宏觀環(huán)境影響，基礎設施領域基金(REITs)近來持續(xù)低迷。不過，目前披露的REITs一季報顯露出部分復蘇的跡象，加之近期出現(xiàn)基金管理人自購，REITs的底部價值正在被越來越多的人接受。

一季報傳遞部分積極信號

建信中關(guān)村REIT的一季報顯示，截至2023年3月31日，基礎設施項目公司出租率為68.47%，項目公司租金收繳率100.18%(包含客戶提前退租罰沒押金的收入)。上地凈吸納量已經(jīng)連續(xù)五個季度為負，凈吸納量一季度降幅有所收窄，達到-2.0萬平方米。產(chǎn)業(yè)園市場一季度出現(xiàn)需求恢復，凈吸納量轉(zhuǎn)正為3.7萬平方米，核心成熟產(chǎn)業(yè)園市場依然表現(xiàn)不振。市場客戶遷址選址工作啟動緩慢，年末出現(xiàn)一定活躍跡象，市場信心的回歸與真實租賃需求的釋放均需要一段時間。基金管理人將采取適當降低租金、提高免租期、增加渠道傭金、優(yōu)惠續(xù)租條件等方式，促進招商、縮短空置期。

博時蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的一季報顯示，由于租賃市場受2022年疫情影響表現(xiàn)出一定程度的滯后性，2023年一季度基礎設施項目公司運營處于后疫情市場環(huán)境下的恢復階段，展現(xiàn)出一定程度的爬升態(tài)勢，整體運營情況有所改善，展現(xiàn)了良好的經(jīng)營韌性。一季度內(nèi)平均可出租面積94064.12平方米，平均實際出租面積77183.78平方米，平均出租率82%，平均月租金111.33元/平方米;截至2023年一季度末，基礎設施項目公司期末時點出租面積77183.78平方米，期末時點出租率84%，較上季度末提升2個百分點，整體來看，一季度基礎設施資產(chǎn)的招商情況有所回暖，運營管理團隊仍在積極采取相應措施加速推進儲備客戶簽約并增加客戶儲備。但由于產(chǎn)業(yè)園租賃市場的恢復需要一定時間的爬升，預計未來一段時間內(nèi)基礎設施資產(chǎn)的租賃招商仍將承受一定的壓力。

從營收的數(shù)據(jù)來看，浙商證券滬杭甬杭徽高速REIT的一季報顯示，2023年一季度，公司實現(xiàn)營收1.84億元，較上年同期增長13.83%。一季度，杭徽收費道口通行車輛總數(shù)1186.26萬輛，同比上升11.2%，日均13.18萬輛。華夏合肥高新REIT今年一季度累計實現(xiàn)營業(yè)收入2383.8萬元;基金合并EBITDA(未計利息、所得稅項、折舊及攤銷前的利潤)1618.6萬元，較招募說明書同期預測完成度為109.2%;項目公司EBITDA利潤率是77.5%，基金合并 EBITDA利潤率是67.9%。

平安證券研報指出，一季度公募RE-ITs產(chǎn)品中，高速公路板塊經(jīng)營環(huán)比整體有明顯修復，能源板塊、產(chǎn)業(yè)園板塊表現(xiàn)整體不及預期，預測完成度環(huán)比回落，倉儲物流、保障房板塊經(jīng)營整體相對穩(wěn)健。

公募管理人自購提振市場信心

5月9日，華夏基金公告擬在6個月內(nèi)使用3000萬元以內(nèi)的固有資金投資華夏中國交建REIT，并承諾持有期限不少于6個月。

值得一提的是，這并不是華夏中國交建REIT首次被“自購”。2022年12月5日,華夏中國交建REIT發(fā)布公告稱，原始權(quán)益人及其一致行動人中交資本計劃自2022年12月6日起6個月內(nèi)，通過競價交易方式，增持基金份額數(shù)量不超過1200萬份 (占已發(fā)行基金總份額的1.2%)。4月26日，華夏中國交建REIT發(fā)布的增持進展公告透露，中交資本已累計增持該基金份額891.74萬份，累計增持金額超過7240萬元，還可以增持不超過308.26萬份。

業(yè)內(nèi)分析人士表示，無論是基金管理人自購還是原始權(quán)益人增持基金份額，都向投資者表達了他們認可底層資產(chǎn)質(zhì)量，肯定未來收益，愿意持有更多基金份額以享受更多未來資產(chǎn)收益，也是在向投資者積極傳遞基金價值被低估信號。展望未來，華夏合肥高新REIT基金經(jīng)理劉京虎表示，運營穩(wěn)定、未來可期的產(chǎn)業(yè)園項目將長期受到市場青睞。

二級市場方面，截至5月12日，建信中關(guān)村REIT本周上漲9.04%，獲得2022年2月18日以來的單周最大漲幅，今年以來該基金下跌了15.29%;華夏中國交建REIT今年以來下跌13.93%，本周上漲2.17%，獲得2022年12月16日以來的單周最大漲幅;整體來看，中證REITs指數(shù)今年來下跌了9.44%，本周上漲了1.58%。

記者 王金萍