9月29日，中國人民銀行發布〔2024〕第11號公告，提出完善商業性個人住房貸款利率定價機制，推動降低存量房貸利率。隨后發布的“中國人民銀行有關負責人就完善商業性個人住房貸款利率定價機制有關問題答記者問”顯示，此次調整優化的內容主要有二：一是允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度；二是取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。市場利率定價自律機制也發布倡議，表示將引導各商業銀行原則上于2024年10月31日前統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整，對于LPR基礎上加點幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點幅度調整為不低于-30個BP，且不低于所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。

當日，央行還宣布，對于貸款購買住房的居民家庭，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為不低于15%。

百萬房貸有望降低300元月供

“按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，假設存量房貸利率可以盡快調整到增量房貸的利率水平，每人最多降低近300元月供，可增加約1千億元消費空間。”德邦證券分析師張浩認為，存量房貸利率調整有助于降低居民債務、改善居民收入，對消費的拉動存在一定效果，但他同時指出避免房價下跌對居民消費的拖累或更為重要。CRIC調研數據顯示，截至2024年8月30日，全國30個重點城市首套房平均商貸利率為3.21%，二套房平均貸款利率為3.53%，存量房貸款的平均利率約為4%，存量房貸利率較新增房貸利率高約50—80BP。

中金公司分析員林英奇也指出，此次預計50BP（不包括LPR可能的20BP調整）的平均下降幅度，涉及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年可減少家庭利息支出約1500億元左右。“我們認為存量房貸利率下調有利于促進消費、減少提前還貸行為、壓縮違規置換存量房貸的空間。”

9月29日晚間，包括六大國有行以及招商銀行、中信銀行、興業銀行等股份行發布公告稱，擬于10月12日發布具體操作細則，并于2024年10月31日前完成批量調整工作。

《大眾證券報》記者注意到，部分銀行還在微信公眾號上以問答的形式及時回應了社會關切。比如中國銀行在“我的房貸利率會降到什么水平？”這一問題中詳細答復：“如您的房貸利率（北京、上海、深圳除外）高于LPR-30BP，則您的房貸利率將統一調整為LPR-30BP；如您的房貸為北京、上海、深圳的首套房貸款，且利率高于LPR-30BP，則您的房貸利率將統一調整為LPR-30BP；如您的房貸為北京、上海、深圳的二套房貸款，且利率高于當地房貸利率政策下限，則您的房貸利率將統一調整為當地房貸利率政策下限（目前，北京五環內二套房利率下限為LPR-5BP，五環外為LPR-25BP；上海自貿區臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區利率下限為LPR-25BP，其他區為LRP-5BP；深圳二套房利率下限為LPR-5BP）。”再比如招商銀行在回答“哪些類型貸款不在本次調整范圍內？”這一問題時明確表示，“個人住房公積金貸款、組合貸款中的個人住房公積金貸款、個人商業用房貸款（含商住兩用房），以及其他不符合《公告》和《倡議》要求的個人貸款，不在本次調整范圍內。”

中泰證券分析師由子沛則指出，首套二套的一視同仁進一步降低了改善型需求客戶的購房門檻，為愿意加杠桿的客戶創造了條件，有助于滿足改善型客戶的需求。但他同時表示，“考慮到現實中愿意以15%首付貸款85%的客戶較少（更高的杠桿對應更多的月供），這一政策所覆蓋的客群帶來的對房地產銷售的邊際改善或較為有限。”

按揭貸高占比銀行或更受沖擊

“若本次存量按揭貸款下降50BP，預計對于主要上市銀行2025年整體平均息差的負面影響約為6.38BP，對于營收和盈利的負面影響約為3%和6%。”平安證券分析師袁喆奇指出，存量按揭利率調整對銀行息差、營收和盈利的沖擊不可避免，特別是按揭貸款占比更高的國有大行受到的沖擊更為明顯，但他同時指出，若考慮負債成本紅利釋放以及監管對于銀行業經營的關注，特別是考慮政策落地之后對于提前還貸現象的改善以及居民消費潛力的釋放，對銀行的負面沖擊或將進一步減弱。

張浩也認為，本次存量房貸利率調整對銀行的影響可能略小于2023年8月的那次調整，他進一步指出，降準、7天逆回購降息、存款利率將同步調降等增量政策均有助于降低銀行負債端成本，對存量房貸利率下調造成的銀行利息收入降幅產生一定彌補，他預計商業銀行凈息差能夠保持大體穩定，短期壓力可能出現在明年上半年，后續影響或有限。“在居民端利息成本下降后，居民還貸意愿有望邊際加強，銀行資產質量及市場對其質量的預期也將得以改善，疊加紅利投資的長邏輯，回調后仍可擇機配置銀行板塊。”

在銀行板塊的后續投資上，華泰證券分析師沈娟建議把握中小銀行的結構性機會，林英奇則建議選擇股息較高、資產質量穩定的銀行以及經濟改善預期下更具彈性的銀行。“我們繼續看好銀行板塊全年表現，資產荒背景下銀行作為類固收資產的配置價值依然存在。”袁喆奇指出，銀行股的紅利邏輯仍在延續，個股維度，他認為高股息銀行（如工商銀行、建設銀行、上海銀行）的配置價值依然突出，同時建議關注穩增長和地產政策發力效果對區域行（成都銀行、長沙銀行、蘇州銀行、常熟銀行、寧波銀行）和股份行（興業銀行、招商銀行）的催化。

記者 趙琦薇