9月29日，中國人民銀行發(fā)布〔2024〕第11號公告，提出完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制，推動降低存量房貸利率。隨后發(fā)布的“中國人民銀行有關負責人就完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制有關問題答記者問”顯示，此次調(diào)整優(yōu)化的內(nèi)容主要有二：一是允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度；二是取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。市場利率定價自律機制也發(fā)布倡議，表示將引導各商業(yè)銀行原則上于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調(diào)整，對于LPR基礎上加點幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點幅度調(diào)整為不低于-30個BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限（如有）。

當日，央行還宣布，對于貸款購買住房的居民家庭，商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。

百萬房貸有望降低300元月供

“按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，假設存量房貸利率可以盡快調(diào)整到增量房貸的利率水平，每人最多降低近300元月供，可增加約1千億元消費空間。”德邦證券分析師張浩認為，存量房貸利率調(diào)整有助于降低居民債務、改善居民收入，對消費的拉動存在一定效果，但他同時指出避免房價下跌對居民消費的拖累或更為重要。CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，截至2024年8月30日，全國30個重點城市首套房平均商貸利率為3.21%，二套房平均貸款利率為3.53%，存量房貸款的平均利率約為4%，存量房貸利率較新增房貸利率高約50—80BP。

中金公司分析員林英奇也指出，此次預計50BP（不包括LPR可能的20BP調(diào)整）的平均下降幅度，涉及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年可減少家庭利息支出約1500億元左右。“我們認為存量房貸利率下調(diào)有利于促進消費、減少提前還貸行為、壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間。”

9月29日晚間，包括六大國有行以及招商銀行、中信銀行、興業(yè)銀行等股份行發(fā)布公告稱，擬于10月12日發(fā)布具體操作細則，并于2024年10月31日前完成批量調(diào)整工作。

《大眾證券報》記者注意到，部分銀行還在微信公眾號上以問答的形式及時回應了社會關切。比如中國銀行在“我的房貸利率會降到什么水平？”這一問題中詳細答復：“如您的房貸利率（北京、上海、深圳除外）高于LPR-30BP，則您的房貸利率將統(tǒng)一調(diào)整為LPR-30BP；如您的房貸為北京、上海、深圳的首套房貸款，且利率高于LPR-30BP，則您的房貸利率將統(tǒng)一調(diào)整為LPR-30BP；如您的房貸為北京、上海、深圳的二套房貸款，且利率高于當?shù)胤抠J利率政策下限，則您的房貸利率將統(tǒng)一調(diào)整為當?shù)胤抠J利率政策下限（目前，北京五環(huán)內(nèi)二套房利率下限為LPR-5BP，五環(huán)外為LPR-25BP；上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)利率下限為LPR-25BP，其他區(qū)為LRP-5BP；深圳二套房利率下限為LPR-5BP）。”再比如招商銀行在回答“哪些類型貸款不在本次調(diào)整范圍內(nèi)？”這一問題時明確表示，“個人住房公積金貸款、組合貸款中的個人住房公積金貸款、個人商業(yè)用房貸款（含商住兩用房），以及其他不符合《公告》和《倡議》要求的個人貸款，不在本次調(diào)整范圍內(nèi)。”

中泰證券分析師由子沛則指出，首套二套的一視同仁進一步降低了改善型需求客戶的購房門檻，為愿意加杠桿的客戶創(chuàng)造了條件，有助于滿足改善型客戶的需求。但他同時表示，“考慮到現(xiàn)實中愿意以15%首付貸款85%的客戶較少（更高的杠桿對應更多的月供），這一政策所覆蓋的客群帶來的對房地產(chǎn)銷售的邊際改善或較為有限。”

按揭貸高占比銀行或更受沖擊

“若本次存量按揭貸款下降50BP，預計對于主要上市銀行2025年整體平均息差的負面影響約為6.38BP，對于營收和盈利的負面影響約為3%和6%。”平安證券分析師袁喆奇指出，存量按揭利率調(diào)整對銀行息差、營收和盈利的沖擊不可避免，特別是按揭貸款占比更高的國有大行受到的沖擊更為明顯，但他同時指出，若考慮負債成本紅利釋放以及監(jiān)管對于銀行業(yè)經(jīng)營的關注，特別是考慮政策落地之后對于提前還貸現(xiàn)象的改善以及居民消費潛力的釋放，對銀行的負面沖擊或?qū)⑦M一步減弱。

張浩也認為，本次存量房貸利率調(diào)整對銀行的影響可能略小于2023年8月的那次調(diào)整，他進一步指出，降準、7天逆回購降息、存款利率將同步調(diào)降等增量政策均有助于降低銀行負債端成本，對存量房貸利率下調(diào)造成的銀行利息收入降幅產(chǎn)生一定彌補，他預計商業(yè)銀行凈息差能夠保持大體穩(wěn)定，短期壓力可能出現(xiàn)在明年上半年，后續(xù)影響或有限。“在居民端利息成本下降后，居民還貸意愿有望邊際加強，銀行資產(chǎn)質(zhì)量及市場對其質(zhì)量的預期也將得以改善，疊加紅利投資的長邏輯，回調(diào)后仍可擇機配置銀行板塊。”

在銀行板塊的后續(xù)投資上，華泰證券分析師沈娟建議把握中小銀行的結(jié)構(gòu)性機會，林英奇則建議選擇股息較高、資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定的銀行以及經(jīng)濟改善預期下更具彈性的銀行。“我們繼續(xù)看好銀行板塊全年表現(xiàn)，資產(chǎn)荒背景下銀行作為類固收資產(chǎn)的配置價值依然存在。”袁喆奇指出，銀行股的紅利邏輯仍在延續(xù)，個股維度，他認為高股息銀行（如工商銀行、建設銀行、上海銀行）的配置價值依然突出，同時建議關注穩(wěn)增長和地產(chǎn)政策發(fā)力效果對區(qū)域行（成都銀行、長沙銀行、蘇州銀行、常熟銀行、寧波銀行）和股份行（興業(yè)銀行、招商銀行）的催化。

記者 趙琦薇