【事件】

2024年10月17日(星期四)上午10時，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，住房城鄉建設部部長倪虹和財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局相關負責同志介紹了促進房地產市場平穩健康發展有關情況，并答記者問。

【本次會議要點】

如下：

① 住建部部長倪虹表示，將通過貨幣化安置方式新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造。只要前期工作做得好，還可以在100萬套基礎上繼續加大支持力度;

② 住建部部長倪虹表示，截至到10月16日，統計“白名單”房地產項目己審批通過貸款達到2.23萬億元。預計到2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元;

③ 住建部部長倪虹表示，為了適應生育二孩需要，支持地方增加保障對象住房面積，兜牢住房保障底線;

④ 住建部部長倪虹表示，中國房地產在系列政策作用下，經過三年不斷調整，市場已經開始筑底，10月相關數據一定會是積極樂觀的結果;

⑤ 國家金融監管總局副局長肖遠企表示，目前，把商品住房的房地產開發貸款項目全部納入“白名單”的條件已經具備;

⑥ 國家金融監管總局副局長肖遠企表示，今后，商業銀行和房地產項目公司在協商一致的情況下，可以將全部貸款提前發放給房地產公司開立的項目資金監管賬戶;

⑦ 央行副行長陶玲表示，研究允許政策性銀行、商業銀行向有條件的企業發放貸款收購存量土地，央行提供必要再貸款支持;

⑧ 財政部部長助理宋其超表示，房地產增值稅相關政策的調整正抓緊履行相關程序，會及時向社會公告。

發布會上，住房城鄉建設部部長倪虹介紹，住房城鄉建設部會同有關部門，指導各地迅速行動，抓存量政策落實，抓增量政策出臺，打出一套“組合拳”，推動市場“止跌回穩”。概括起來，就是四個取消、四個降低、兩個增加。

四個取消：充分賦予城市政府調控自主權，城市政府要因城施策，調整或取消各類限制性措施。主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。

四個降低：降低了住房公積金貸款利率0.25個百分點;降低了首付比例，統一首套、二套房貸最低首付比例到15%;降低存量貸款利率;降低“賣舊買新”換購住房稅費負擔。通過落實這些已出臺的政策，降低居民的購房成本，減輕還貸壓力，支持居民剛性和改善性住房需求。

兩個增加：第一個增加，是通過貨幣化安置(重新提及該詞)等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造。城中村安全隱患多、居住環境差，群眾改造意愿迫切。據調查，全國僅35個大城市待改造規模就有170萬套，其他城市也有改造需求。全國城市需要改造的危舊房還有50萬套。這次提出的新增實施100萬套，主要是對條件比較成熟、通過加大政策支持力度可以提前干的項目，就可以提前干、抓緊干。主要采取貨幣化安置，這更有利于群眾根據自己的需要選擇合適的房子，又不用在外過渡，能夠直接搬入新居。同時，也有利于消化存量商品房。

第二個增加，年底前將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億。城市房地產融資協調機制要將所有房地產合格項目都納入“白名單”，應進盡進、應貸盡貸，滿足項目合理融資需求。

【市場影響】

鑫元基金認為，自今年9月24日以來，人民銀行、發改委、財政部相繼三次舉行了中央部委級別的新聞發布會，體現出宏觀政策的較強連續性。中央政策一盤棋，目的也較為明確，就是要穩定宏觀經濟發展趨勢，穩定居民、企業對未來的發展信心，回應廣大居民對房地產市場的關切。

在前期相關房地產支持政策發布后，效果已經開始顯現。房地產開發投資、新建商品房銷售等主要指標降幅繼續收窄，特別是9月底以來，一手房預約看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房帶看量、交易量持續上升，市場出現了積極的變化。央媒、地方媒體也持續報道，多地房地產政策放松支持力度加碼，一線城市樓市全線回溫。

結合今日發布會上給出的幾項數字，以及提出的“四個取消、四個降低、兩個增加”，鑫元基金表示，最大亮點在于重提貨幣化安置、“白名單擴容”以及前置貸款發放。

在上一輪周期的2014-2015年，貨幣化安置的推出效果可謂立竿見影。此次時隔十年后，在2024年還剩不足3個月的時間節點，重新提出貨幣化安置“新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造”，效果力度與年初提出此類計劃相比，顯著不同，可謂重磅。相較于2015年的房地產熱度和當下的市場情況，當年的棚改貨幣化安置的套數(500-600萬套)和今年新增100萬套這個體量，不可同日而語，2024年底前對于中高能級城市地產需求的拉動效果，還需保持冷靜的跟蹤觀察。但可喜的是，市場此前更多著眼于財政專項債的收儲，所以本次會議重提使用貨幣化安置這個工具，還是略超預期的。

較早前的“白名單”項目主要針對符合開發貸條件情況下由銀行快速審批放款，完成項目施工建造，推進保交樓工作的順利進行。并且，之前“白名單”項目的入圍條件相對比較嚴格，地產企業使用“白名單”貸款主要也是替換更早期的高成本融資。而本次會議提出要求在年底前將“白名單”貸款審批和投放規模擴容到4萬億元(未來3個月內新增近2萬億元)，并將商品住房項目貸款全部納入“白名單”。住建部還提到了對于有困難的開發商可以緩交土地出讓金等措施，讓他們更快符合“白名單”標準。可見，高層推出此次“白名單”擴容的目的旨在大范圍驅動因拖欠施工方工程款而導致的停工爛尾樓項目盡快復工并早日交付。

本次會議中，金融監管總局還提到了“商業銀行和房地產項目公司在協商一致的情況下，可以將全部貸款提前發放給房地產公司開立的項目資金監管賬戶”，財政部也提到普宅/非普宅認定標準的取消，房地產增值稅調減也在抓緊履行相關程序(正在部委級別走流程)。鑫元基金表示，相信當上述兩項措施未來進入到執行階段后，會直接利好房地產企業的現金流量表修復和財務狀況改善。 趙琦薇